Arztpraxis oder Kanzlei kaufen: Wie finanzieren Sie Übernahme und Räume?

Eine Arztpraxis oder Kanzlei finanzieren Sie in der Regel über ein Paket aus Investitionsdarlehen für Kaufpreis und Ausstattung, einem Betriebsmittelrahmen und, falls Sie die Räume kaufen, einem gewerblichen Immobiliendarlehen. Die Bank prüft vor allem, ob die übernommene Praxis nachhaltig genug erwirtschaftet und ob Sie sie fachlich und unternehmerisch weiterführen können. Viele Banken haben dafür eigene Abteilungen für Heilberufe und freie Berufe.

Was wird beim Kauf einer Arztpraxis oder Kanzlei eigentlich finanziert?

Beim Kauf einer Praxis oder Kanzlei finanzieren Sie meist drei Bausteine: den ideellen Wert, also Patienten- oder Mandantenstamm und Ruf, die Ausstattung wie Geräte und Möbel und gegebenenfalls die Räume selbst. Hinzu kommen Betriebsmittel für die Anlaufphase. Banken prüfen jeden Baustein getrennt, weil sich die Sicherheiten stark unterscheiden.

Baustein	Was dahinter steckt	Sicherheit für die Bank
ideeller Wert	Patienten- oder Mandantenstamm, Ruf, eingespielte Abläufe	kaum verwertbar, Finanzierung beruht auf der Ertragskraft
Ausstattung	Geräte, Software, Möbel, Einrichtung	Sicherungsübereignung, Wert sinkt mit der Zeit
Betriebsmittel	Gehälter, Miete und Materialien bis zum ersten Zahlungseingang	meist keine eigene Sicherheit
Immobilie	Praxis- oder Kanzleiräume als Eigentum	Grundschuld

Gerade der ideelle Wert ist für die Bank schwierig. Er existiert nur, solange die Patienten oder Mandanten bleiben. Die Bank finanziert ihn deshalb im Vertrauen auf Ihre Fähigkeit, die Praxis erfolgreich weiterzuführen.

Worauf achtet die Bank bei einer Praxisübernahme?

Die Bank stellt im Kern zwei Fragen: Trägt die Praxis die neue Belastung, und können Sie sie führen? Dafür prüft sie typischerweise folgende Punkte:

1. Zahlen der abgebenden Praxis: Umsatz, Kosten und Gewinn über mehrere Jahre, idealerweise mit stabiler oder steigender Entwicklung.
2. Angemessenheit des Kaufpreises: Banken verlangen oft eine Bewertung nach einem anerkannten Verfahren, etwa durch einen spezialisierten Sachverständigen.
3. Ihr beruflicher Werdegang: Facharztanerkennung, Berufserfahrung, Zulassungen und bei Kanzleien die Spezialisierung.
4. Businessplan: Annahmen zu Umsatz, Personal, Investitionen und Privatentnahmen in den ersten Jahren.
5. Übergangsregelung: Ob der Abgeber eine Zeit lang mitarbeitet oder den Übergang begleitet, beeinflusst, wie viele Patienten oder Mandanten bleiben.
6. Standort: Konkurrenz, Bevölkerungsentwicklung und bei Kanzleien die regionale Wirtschaftsstruktur.

Darlehen für Ihre berufliche Tätigkeit sind keine Verbraucherdarlehen, weil Sie insoweit nicht als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB handeln. Die Vertragsbedingungen sind daher stärker verhandelbar, und gesetzliche Schutzrechte für Verbraucher greifen nicht. Lesen Sie Laufzeit, Sicherheiten und Kündigungsregeln besonders sorgfältig.

Kann man mit der Praxis auch den Kassenarztsitz kaufen?

Nicht unmittelbar. In gesperrten Planungsbereichen entscheidet der Zulassungsausschuss im Nachbesetzungsverfahren nach § 103 SGB V, wer die Zulassung erhält. Der Kaufvertrag sollte deshalb unter der Bedingung stehen, dass Ihnen die Zulassung erteilt wird.

Für die Bank ist das ein zentraler Punkt. Eine Praxis mit vertragsärztlicher Tätigkeit ist ohne Zulassung kaum etwas wert. Banken zahlen das Darlehen deshalb in der Regel erst aus, wenn die Zulassung bestandskräftig erteilt ist oder der Kaufvertrag entsprechend abgesichert ist. Planen Sie den Zeitbedarf des Verfahrens in Ihren Ablauf ein. Bei rein privatärztlichen Praxen, Zahnarztpraxen und Psychotherapiepraxen gelten jeweils eigene Regeln. Lassen Sie den Übernahmevertrag von einem im Medizinrecht erfahrenen Rechtsanwalt prüfen.

Was gilt beim Kauf einer Kanzlei?

Bei Kanzleien von Rechtsanwälten, Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern ist der Mandantenstamm der wichtigste Wert. Anders als bei vielen Arztpraxen gibt es keine Zulassung, die mit übergeht. Entscheidend ist, wie viele Mandanten Ihnen nach dem Wechsel treu bleiben.

Banken fragen deshalb nach der Struktur der Mandate: Wie stark ist der Umsatz auf wenige große Mandanten konzentriert? Wie viele Dauermandate gibt es? Wie lange begleitet der bisherige Inhaber den Übergang? Eine Kanzlei mit vielen wiederkehrenden Mandaten wird in der Regel als stabiler eingeschätzt als eine, die von wenigen Einzelaufträgen lebt.

Was ist bei Patienten- und Mandantenakten zu beachten?

Ärzte, Rechtsanwälte und Steuerberater unterliegen der Schweigepflicht, deren Verletzung nach § 203 StGB strafbar sein kann. Patienten- und Mandantenakten dürfen deshalb nicht ohne Weiteres mit verkauft und übergeben werden. In der Praxis wird häufig vereinbart, dass der Nachfolger die Akten zunächst nur verwahrt und erst einsieht, wenn der Patient oder Mandant zustimmt.

Diese Regelung gehört in den Übernahmevertrag. Für die Bank ist sie wichtig, weil sie zeigt, dass der Übergang rechtlich sauber geplant ist. Holen Sie dazu Rat bei Ihrer Kammer oder einem spezialisierten Rechtsanwalt ein.

Sollte ich die Praxisräume kaufen oder mieten?

Das hängt von Ihrer Planung und Ihrer finanziellen Lage ab. Wer mietet, braucht weniger Kapital und bleibt flexibler. Wer kauft, baut Vermögen auf, bindet aber Kapital und trägt das Risiko, dass speziell ausgebaute Räume schwer anderweitig nutzbar sind.

Beim Kauf von Praxisräumen kommen einige Punkte hinzu:

• Teilungserklärung: Liegt die Praxis in einer Wohnungseigentumsanlage, muss die Teilungserklärung die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung erlauben.
• Bauordnungsrecht: Für eine Praxis in bisherigen Wohnräumen kann eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein.
• Ausbau: Hygiene, Barrierefreiheit, Strahlenschutz oder besondere Technik verteuern den Umbau und verringern die Drittverwendungsfähigkeit.
• Umsatzsteuer: Heilbehandlungen sind nach § 4 Nr. 14 UStG in der Regel umsatzsteuerfrei. Ärzte können deshalb Vorsteuer aus Kauf und Umbau meist nicht abziehen. Kanzleien erbringen dagegen in der Regel steuerpflichtige Leistungen. Klären Sie die Folgen mit einem Steuerberater.

Wer die Räume kauft, sollte außerdem mit einem Steuerberater klären, ob sie privat oder über den Betrieb erworben werden. Ausführlich behandelt das der Beitrag zur eigengenutzten Gewerbeimmobilie.

Welche Unterlagen verlangt die Bank bei einer Praxisübernahme?

Die Bank verlangt in der Regel die Zahlen der abzugebenden Praxis über mehrere Jahre, einen Entwurf des Übernahmevertrags, eine Bewertung des Kaufpreises, Ihren beruflichen Werdegang und einen Businessplan mit Umsatz- und Kostenplanung. Beim Kauf von Räumen kommen die üblichen Objektunterlagen hinzu.

Hinzu kommen Ihre persönlichen Unterlagen wie Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Vermögensaufstellung. Bei Kooperationen wie Berufsausübungsgemeinschaften oder Partnerschaftsgesellschaften verlangt die Bank zusätzlich den Gesellschaftsvertrag.

Welche Rolle spielen Fördermittel?

Förderbanken des Bundes und der Länder unterstützen Gründungen und Übernahmen auch in freien Berufen. Häufig werden solche Darlehen über die Hausbank beantragt, und der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein. Welche Programme in Frage kommen, hängt von Standort, Vorhaben und aktuellem Programmstand ab. Ein Finanzierer mit Erfahrung in Heilberufen kann prüfen, was sich einbinden lässt.

Fazit: Erst die Praxis prüfen, dann die Räume

Die Übernahme einer Arztpraxis oder Kanzlei ist vor allem die Finanzierung eines laufenden Betriebs. Die Bank bewertet die Ertragskraft, Ihren Werdegang und die rechtliche Absicherung des Übergangs, bei Ärzten insbesondere die Zulassung. Die Immobilie ist ein zusätzlicher Baustein, der Kapital bindet und gut überlegt sein will. Ein Finanzierer mit Erfahrung bei Heilberufen und freien Berufen kann die Bausteine sinnvoll aufteilen und mehrere Angebote vergleichen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Gewerbeimmobilien.