Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das Sie heute abschließen, das aber erst in einigen Jahren ausgezahlt wird. Es dient fast immer der Anschlussfinanzierung: Sie sichern sich die Konditionen für die Zeit nach dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung, lange bevor diese abläuft. Damit schützen Sie sich gegen steigende Zinsen, verzichten aber auf die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie ein Forward-Darlehen funktioniert, welche Kosten und Risiken es gibt und wann ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner ist.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Bei einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie mit einer Bank schon heute Zinssatz, Zinsbindung und Tilgung für ein Darlehen, das zu einem festgelegten Termin in der Zukunft ausgezahlt wird. Dieser Termin ist in der Regel das Ende der Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens. Zum Auszahlungstermin löst das Forward-Darlehen die Restschuld ab.

Bis zur Auszahlung ändert sich für Sie nichts. Sie zahlen weiter die Rate Ihres bestehenden Darlehens. Für das Forward-Darlehen fallen in der Vorlaufzeit keine Zinsen an. Viele Banken bieten Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren an.

Wie funktioniert der Forward-Aufschlag?

Die Bank sichert Ihnen den Zinssatz für einen Zeitraum, in dem sie das Geld noch gar nicht auszahlt. Um sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, verlangt sie einen Aufschlag auf den Zinssatz, den sie für ein sofort ausgezahltes Darlehen verlangen würde. Dieser Forward-Aufschlag gilt für die gesamte neue Zinsbindung.

Die Höhe des Aufschlags hängt vor allem von der Vorlaufzeit ab: Je länger die Zeit bis zur Auszahlung, desto höher fällt er in der Regel aus. Außerdem spielen die Marktlage und die Kalkulation der jeweiligen Bank eine Rolle. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist deshalb besonders wichtig.

Für wen eignet sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Absicherung. Es eignet sich vor allem für Darlehensnehmer, die

• eine hohe Restschuld zum Ende der Zinsbindung haben,
• mit ihrem Budget wenig Spielraum für eine höhere Rate haben,
• Planungssicherheit über einen langen Zeitraum wünschen,
• mit steigenden Zinsen rechnen oder dieses Risiko nicht tragen möchten.

Weniger geeignet ist es, wenn die Restschuld gering ist, wenn Sie das Darlehen ohnehin bald zurückzahlen möchten, etwa durch einen Verkauf, oder wenn Sie das Risiko steigender Zinsen ohne Weiteres verkraften können.

Welche Risiken hat ein Forward-Darlehen?

Das wichtigste Risiko ist, dass die Zinsen bis zum Auszahlungstermin nicht steigen, sondern sinken. Dann zahlen Sie einen höheren Zins als nötig, und zwar für die gesamte neue Zinsbindung. Der Forward-Aufschlag erhöht diesen Nachteil zusätzlich.

Ein Forward-Darlehen ist außerdem verbindlich. Nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 495 BGB müssen Sie es zum vereinbarten Termin abnehmen. Verzichten Sie darauf, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen oder ein günstigeres Angebot gefunden haben, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie soll den Schaden ausgleichen, der der Bank durch die Nichtabnahme entsteht.

Bedenken Sie auch, dass sich Ihre Lebenssituation in der Vorlaufzeit ändern kann. Ein Umzug, eine Trennung oder ein Verkauf kann dazu führen, dass Sie das Darlehen nicht mehr benötigen.

Wie hängt das Forward-Darlehen mit § 489 BGB zusammen?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, kann ein Forward-Darlehen auf diesen Kündigungstermin ausgerichtet werden. Das ist vor allem dann interessant, wenn Ihr bisheriger Zins über dem aktuellen Niveau liegt. Wichtig ist, den Kündigungstermin und die Kündigungsfrist genau zu berechnen, damit Auszahlung und Ablösung zusammenpassen.

Was prüft die Bank beim Forward-Darlehen?

Die Bank prüft beim Abschluss Ihre Kreditwürdigkeit nach § 505a BGB und bewertet die Immobilie, wie bei jeder anderen Baufinanzierung. Sie benötigen deshalb aktuelle Einkommensnachweise, eine Selbstauskunft, den bestehenden Darlehensvertrag mit Angaben zur Restschuld und Unterlagen zum Objekt.

Schließen Sie das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank ab, wird die bestehende Grundschuld zum Auszahlungstermin in der Regel an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an. Bei Ihrer bisherigen Bank entfallen diese Kosten meist.

Welche Alternativen gibt es?

Ein Forward-Darlehen ist nicht der einzige Weg, sich auf die Anschlussfinanzierung vorzubereiten. Mögliche Alternativen sind:

• Prolongation oder Umschuldung kurz vor Ablauf: Sie warten ab und vergleichen einige Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Das spart den Forward-Aufschlag, birgt aber das Risiko steigender Zinsen.
• Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kann einen Teil der Anschlussfinanzierung absichern. Er erfordert eine Ansparphase und hat eigene Bedingungen.
• Restschuld senken: Sondertilgungen verringern die Summe, die zu neuen Konditionen finanziert werden muss, und damit das Zinsänderungsrisiko.

Welche Lösung passt, hängt von der Restschuld, der verbleibenden Zeit und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Ein Baufinanzierer vergleicht Forward-Angebote mehrerer Banken, deren Aufschläge und Vorlaufzeiten sich deutlich unterscheiden können. Er hilft Ihnen, das Angebot Ihrer bisherigen Bank einzuordnen und abzuwägen, ob sich ein Forward-Darlehen gegenüber dem Abwarten lohnt.

Besonders sinnvoll ist Unterstützung, wenn Sie das Kündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen möchten, wenn Sie die Bank wechseln wollen oder wenn Ihre Restschuld hoch ist. Ein Baufinanzierer kann zudem prüfen, ob eine Kombination aus Forward-Darlehen und Sondertilgung sinnvoll ist.

Achten Sie darauf, dass der Baufinanzierer eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt und im Vermittlerregister eingetragen ist. Im Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Forward-Darlehen anbieten.