Bausparvertrag oder Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung?

Ein Forward-Darlehen passt meist besser, wenn die Zinsbindung in wenigen Jahren endet, die Restschuld hoch ist und Sie keinen zusätzlichen Sparbetrag aufbringen möchten. Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, wenn bis zum Ende der Zinsbindung noch viele Jahre bleiben und Sie regelmäßig sparen können. Beide Wege sichern den Zins, unterscheiden sich aber deutlich bei Kosten, Zeitbedarf und Verbindlichkeit.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung beginnt. Viele Banken bieten eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren an. Für die Zinssicherung zahlen Sie einen Forward-Aufschlag, der in der Regel mit der Vorlaufzeit steigt.

Zum vereinbarten Termin zahlt die Bank das Darlehen aus und löst die Restschuld ab. Sie müssen das Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gesunken sind.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig ein, bis ein im Tarif festgelegter Teil der Bausparsumme angespart ist. Nach der Zuteilung erhalten Sie das Guthaben und ein Bauspardarlehen über den Rest der Bausparsumme. Der Darlehenszins steht schon bei Vertragsabschluss fest.

Bausparkassen unterliegen dem Gesetz über Bausparkassen. Die Einzelheiten, etwa Mindestsparguthaben, Abschlussgebühr und Tilgung, regeln die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge des jeweiligen Tarifs.

Für die Anschlussfinanzierung wird ein Bausparvertrag oft so eingesetzt, dass er zum Ende der Zinsbindung zuteilungsreif ist. Guthaben und Bauspardarlehen lösen dann einen Teil oder die gesamte Restschuld ab.

Was unterscheidet beide Lösungen?

Merkmal	Forward-Darlehen	Bausparvertrag
Zinssicherung	sofort mit Vertragsabschluss	Darlehenszins bei Abschluss festgelegt
Ansparphase	keine	erforderlich
Zusätzliche monatliche Belastung	keine bis zur Auszahlung	Sparraten neben der laufenden Rate
Kosten	Forward-Aufschlag im Zins	Abschlussgebühr, oft niedrige Guthabenzinsen
Zeitpunkt der Auszahlung	fest vereinbart	abhängig von der Zuteilung
Verpflichtung	Abnahmepflicht	Bauspardarlehen muss nicht in Anspruch genommen werden
Typische Vorlaufzeit	bis zu einige Jahre	viele Jahre
Tilgung im Darlehen	wie bei einem Annuitätendarlehen	oft hohe Tilgung, kurze Laufzeit
Sondertilgungen	je nach Vertrag	im Bauspardarlehen häufig flexibel

Ist der Zuteilungstermin garantiert?

Nein. Die Zuteilung hängt von den Bedingungen der Bausparkasse ab, unter anderem von Mindestsparguthaben und Bewertungszahl. Die Bausparkasse kann keinen festen Termin zusagen. Planen Sie deshalb einen zeitlichen Puffer zum Ende der Zinsbindung ein.

Ist der Vertrag zum Ende der Zinsbindung noch nicht zuteilungsreif, brauchen Sie eine Zwischenlösung. Das kann eine kurze Verlängerung bei der Bank oder ein variabel verzinstes Darlehen sein. Beides kostet Geld und Aufwand.

Welche Vorteile hat der Bausparvertrag?

• Sie sind nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen zu nehmen. Sind die Zinsen bei Zuteilung niedrig, können Sie sich das Guthaben auszahlen lassen und anders finanzieren.
• Das Bauspardarlehen erlaubt je nach Tarif häufig Sondertilgungen ohne Entschädigung.
• Unter bestimmten Voraussetzungen kommen staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz infrage. Ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, hängt unter anderem von Ihrem Einkommen ab.
• Sie bauen in der Ansparphase Vermögen auf, das die Restschuld senkt.

Welche Nachteile hat der Bausparvertrag?

• Sie brauchen zusätzlich zur laufenden Rate Geld für die Sparraten.
• Die Abschlussgebühr fällt sofort an, die Guthabenzinsen sind oft niedrig.
• Der Zuteilungstermin ist nicht garantiert.
• Bauspardarlehen haben häufig eine hohe Tilgung. Die monatliche Belastung kann nach der Zuteilung steigen.
• Bei kurzer Restlaufzeit der Zinsbindung reicht die Zeit für die Ansparphase oft nicht.

Welche Vor- und Nachteile hat das Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen sichert den Zins sofort, ohne zusätzliche Sparleistung, und der Auszahlungstermin steht fest. Es eignet sich auch für hohe Restschulden.

Dem stehen der Forward-Aufschlag und die Abnahmepflicht gegenüber. Sinken die Zinsen, profitieren Sie nicht. Ändern sich Ihre Pläne, etwa durch einen Verkauf, kann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen. Die Vorlaufzeit ist zudem begrenzt.

Für wen passt welche Lösung?

Ein Forward-Darlehen passt eher, wenn

• die Zinsbindung in wenigen Jahren endet,
• die Restschuld hoch ist,
• Sie keine zusätzlichen Sparraten aufbringen möchten oder können,
• Sie einen festen Termin und volle Planungssicherheit brauchen.

Ein Bausparvertrag passt eher, wenn

• bis zum Ende der Zinsbindung noch viele Jahre bleiben,
• Sie regelmäßig zusätzlich sparen können,
• Sie sich die Freiheit erhalten wollen, das Darlehen bei Zuteilung nicht zu nehmen,
• die Restschuld überschaubar ist oder Sie nur einen Teil absichern wollen.

Kann man beide Lösungen kombinieren?

Ja. Ein Teil der Restschuld kann über ein Forward-Darlehen abgesichert und ein anderer Teil über einen Bausparvertrag getilgt werden. Ob das sinnvoll ist, hängt von Restschuld, Sparfähigkeit und Zeitraum ab.

Achten Sie bei einer Kombination darauf, dass die Termine zusammenpassen. Forward-Darlehen und Zuteilung des Bausparvertrags sollten auf das Ende der Zinsbindung abgestimmt sein. Klären Sie außerdem, wie die Grundschuld zwischen Bank und Bausparkasse aufgeteilt wird.

Wie treffen Sie die Entscheidung?

1. Ermitteln Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und die verbleibende Zeit bis dahin.
2. Prüfen Sie, welchen Betrag Sie monatlich zusätzlich sparen können.
3. Holen Sie Forward-Angebote und Bauspar-Angebote mit Zuteilungsprognose ein.
4. Vergleichen Sie die Gesamtkosten einschließlich Abschlussgebühr und Forward-Aufschlag.
5. Prüfen Sie, wie flexibel Sie bei Verkauf oder geänderten Plänen bleiben.

Ein Baufinanzierer kann beide Varianten und Kombinationen für Ihren Fall durchrechnen und die Termine aufeinander abstimmen. Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO. Bei Fragen zu staatlicher Förderung und steuerlichen Auswirkungen ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.