Umschuldung

Eine Umschuldung ersetzt einen bestehenden Kredit durch einen neuen, häufig bei einer anderen Bank. Bei Immobilien verfolgen Eigentümer damit meist eines von zwei Zielen: Sie möchten für ihr laufendes Hausdarlehen bessere Bedingungen erhalten, oder sie möchten mehrere Kredite, etwa Ratenkredite oder eine Autofinanzierung, in einer Baufinanzierung zusammenfassen. Ob eine Umschuldung sinnvoll ist, hängt weniger vom Wunsch nach einem Wechsel ab als von den Vertragsbedingungen, den gesetzlichen Kündigungsrechten und den Kosten. Diese Seite fasst die wichtigsten Punkte als Kurzinformation zusammen.

Was bedeutet Umschuldung bei einer Baufinanzierung?

Bei einer Umschuldung nimmt die neue Bank ein Darlehen auf und zahlt damit die bestehende Restschuld bei der bisherigen Bank ab. Für Sie ändert sich danach der Vertragspartner, der Sollzins, die Rate und gegebenenfalls die Laufzeit. Die Immobilie bleibt dabei als Sicherheit erhalten, die Grundschuld wird entweder übertragen oder neu bestellt.

Abzugrenzen ist die Umschuldung von der Prolongation. Bei einer Prolongation bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und vereinbaren lediglich neue Konditionen. Eine Umschuldung bedeutet dagegen einen echten Wechsel. Das kann Vorteile bringen, verlangt aber auch eine vollständige neue Prüfung Ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

Wann dürfen Sie einen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung können Sie nicht beliebig kündigen. Das Gesetz sieht im Wesentlichen drei Wege vor:

• Ordentliche Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die vereinbarte Zinsbindung länger läuft. Wurde später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt.
• Kündigung bei variablem Zins nach § 489 Abs. 2 BGB: Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
• Außerordentliche Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB: Haben Sie ein berechtigtes Interesse, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen möchten, dürfen Sie vorzeitig kündigen. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Daneben gibt es die einvernehmliche Aufhebung des Vertrags. Ob die Bank zustimmt und zu welchen Bedingungen, ist Verhandlungssache.

Wichtig ist außerdem § 489 Abs. 3 BGB: Kündigen Sie und zahlen den geschuldeten Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Die Anschlussfinanzierung sollte daher stehen, bevor Sie kündigen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht den Schaden aus, der einer Bank entsteht, wenn sie ein fest verzinstes Darlehen früher zurückerhält als vereinbart. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen regelt § 502 BGB die Grundlagen. Die Bank berechnet sie in der Regel aus dem entgangenen Zinsertrag abzüglich ersparter Kosten und der Wiederanlage des Geldes.

Ausgeschlossen ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB unter anderem dann, wenn der Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, kann nur eine Prüfung des konkreten Vertrags klären, gegebenenfalls durch eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt.

Für die Entscheidung zählt am Ende der Vergleich: Übersteigen die Einsparungen durch die neuen Konditionen die Entschädigung und alle Nebenkosten, kann sich der Wechsel rechnen. Andernfalls ist es oft sinnvoller, bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zum gesetzlichen Kündigungsrecht zu warten.

Was kostet eine Umschuldung?

Neben einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung fallen in der Regel Kosten rund um die Grundschuld an. Die bestehende Grundschuld kann an die neue Bank abgetreten werden. Dafür sind eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung und eine Eintragung im Grundbuch nötig. Alternativ wird die alte Grundschuld gelöscht und eine neue bestellt, was meist teurer ist.

Weitere mögliche Posten sind Bereitstellungszinsen, wenn das neue Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird, sowie Kosten für eine Wertermittlung, falls die Bank diese nicht selbst trägt. Fragen Sie vor der Unterschrift ausdrücklich nach allen Nebenkosten, damit Ihr Vergleich vollständig ist.

Können Ratenkredite in die Baufinanzierung aufgenommen werden?

Viele Eigentümer möchten neben dem Hausdarlehen auch Konsumkredite ablösen. Das ist möglich, wenn die Immobilie genügend Beleihungsspielraum bietet und die Bank die Ablösung als Verwendungszweck akzeptiert. Die Ratenkredite verschwinden dann aus der monatlichen Belastung, und es bleibt eine einzige Rate.

Bedenken Sie dabei, dass kurzfristige Schulden durch die Übernahme in die Baufinanzierung oft über einen deutlich längeren Zeitraum zurückgezahlt werden. Eine niedrigere Monatsrate bedeutet daher nicht automatisch geringere Gesamtkosten. Prüfen Sie auch die Kündigungsbedingungen der Ratenkredite, denn auch hier kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Welche Unterlagen braucht die neue Bank?

Die neue Bank prüft Sie wie bei einer Erstfinanzierung. Üblicherweise werden verlangt:

• Einkommensnachweise und bei Selbstständigen die Unterlagen der letzten Jahre
• der aktuelle Darlehensvertrag und eine Bestätigung der Restschuld
• ein aktueller Grundbuchauszug
• Objektunterlagen wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Fotos
• Kontoauszüge und eine Übersicht über bestehende Verbindlichkeiten

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller kann die neue Bank eine verbindliche Zusage geben. Planen Sie bei einer ordentlichen Kündigung ausreichend Zeit ein, damit die Frist von sechs Monaten nicht knapp wird.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Ein Baufinanzierer ist sinnvoll, wenn Sie Angebote mehrerer Banken vergleichen möchten und Unterstützung bei der Frage brauchen, ob sich ein vorzeitiger Wechsel rechnet. Er kann die Kosten einer Umschuldung einschließlich Grundschuldabtretung und Vorfälligkeitsentschädigung gegenüberstellen und den zeitlichen Ablauf zwischen Kündigung, Zusage und Auszahlung planen.

Das gilt besonders, wenn mehrere Kredite gebündelt werden sollen, wenn das Einkommen schwankt oder wenn die Immobilie inzwischen vermietet ist. Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt. Diese können Sie im öffentlichen Vermittlerregister prüfen. Rechtliche Fragen zur Wirksamkeit Ihres Vertrags oder zur Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung gehören dagegen zu einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale.