Hausbau und Neubau

Wer neu baut, finanziert keinen fertigen Gegenstand, sondern ein Vorhaben, das über Monate entsteht. Das verändert die Baufinanzierung in mehreren Punkten: Das Geld fließt in Raten, die Kosten stehen am Anfang nicht in jedem Detail fest, und zwischen Grundstückskauf und Einzug vergeht Zeit, in der häufig noch Miete anfällt. Diese Seite fasst zusammen, was Sie zur Finanzierung von Neubau, Bauträgerobjekt und Fertighaus wissen sollten, und hilft Ihnen, einen passenden Baufinanzierer zu finden.

Welche Wege zum eigenen Neubau gibt es?

Es gibt im Wesentlichen vier Wege, die sich auch in der Finanzierung unterscheiden.

• Bauen mit Architekt: Sie besitzen ein Grundstück, ein Architekt plant, und Sie vergeben die Gewerke einzeln. Das bietet die größte Gestaltungsfreiheit, verlangt aber die meiste Koordination und birgt das höchste Kostenrisiko.
• Bauen mit Generalunternehmer: Ein Unternehmen errichtet das Haus auf Ihrem Grundstück zu einem vereinbarten Preis und koordiniert die Handwerker.
• Fertighaus: Ein Hersteller liefert vorgefertigte Bauteile und montiert sie auf Ihrem Grundstück. Die Bauzeit vor Ort ist meist kurz.
• Kauf vom Bauträger: Sie erwerben Grundstück und Gebäude aus einer Hand. Der Vertrag wird notariell beurkundet, und die Zahlungen richten sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Welcher Weg passt, hängt von Ihrem Zeitbudget, Ihrer Risikobereitschaft und davon ab, ob Sie bereits ein Grundstück besitzen.

Was unterscheidet die Finanzierung eines Neubaus vom Kauf?

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie zahlt die Bank den Kaufpreis auf einmal aus. Beim Neubau entsteht der Wert erst nach und nach. Die Bank kann den Beleihungswert deshalb nur anhand von Plänen, Baubeschreibung und Kostenaufstellung ermitteln.

Hinzu kommt, dass Sie während der Bauphase oft doppelt belastet sind: Sie zahlen Miete für Ihre bisherige Wohnung und gleichzeitig Zinsen für die bereits ausgezahlten Teile des Darlehens. Manche Banken bieten deshalb eine tilgungsfreie Zeit während der Bauphase an. Planen Sie diese Doppelbelastung von Anfang an mit ein.

Wie wird das Darlehen beim Hausbau ausgezahlt?

Die Bank zahlt das Darlehen in Teilbeträgen aus, sobald die jeweiligen Bauleistungen erbracht und nachgewiesen sind. In der Regel wird zuerst Ihr Eigenkapital eingesetzt, danach folgt das Darlehen. Für jede Auszahlung reichen Sie Rechnungen ein, teilweise mit Bestätigung des Bautenstands durch einen Sachverständigen oder die Bauleitung.

Beim Bauträger ist der Zahlungsplan durch § 3 Abs. 2 MaBV vorgegeben. Der Bauträger darf Zahlungen nur nach Baufortschritt in bis zu sieben Teilbeträgen verlangen. Außerdem müssen vor der ersten Zahlung bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen berechnet die Bank für den Teil des Darlehens, den sie für Sie bereithält, den Sie aber noch nicht abgerufen haben. Beim Neubau sind sie fast unvermeidlich ein Thema, weil sich die Auszahlung über Monate zieht.

Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Erst danach fallen Bereitstellungszinsen an. Die Länge dieser Zeit ist ein wichtiges Vergleichskriterium. Je länger Ihr Bauvorhaben dauert, desto mehr lohnt es sich, darauf zu achten. Ein realistischer Bauzeitenplan hilft, die Kosten abzuschätzen.

Wie schützt das Gesetz Bauherren?

Seit der Reform des Bauvertragsrechts enthält das BGB eigene Regeln für Verbraucherbauverträge (§§ 650i ff. BGB). Der Unternehmer muss Ihnen vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung nach § 650j BGB zur Verfügung stellen. Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung enthalten (§ 650k BGB).

§ 650m BGB begrenzt die Summe der Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag auf neunzig Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Außerdem steht Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung zu.

Bei Bauträgerverträgen schützt Sie vor allem die MaBV. Weil hier Grundstück und Bau zusammen verkauft werden, wird der Vertrag notariell beurkundet. Für rechtliche Fragen zu Bauverträgen ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der passende Ansprechpartner.

Welche Kosten werden beim Hausbau oft unterschätzt?

Neben Grundstück und Baukosten fallen zahlreiche weitere Posten an. Dazu gehören Erschließung und Hausanschlüsse, Baugenehmigung und Vermessung, Bodengutachten, Baustrom und Bauwasser, Außenanlagen, Garage oder Carport sowie Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung.

Viele Angebote von Hausherstellern enthalten nicht alle Leistungen. Prüfen Sie die Baubeschreibung genau darauf, was enthalten ist, etwa Bodenplatte oder Keller, Malerarbeiten, Bodenbeläge und Sanitärausstattung. Fehlende Leistungen müssen Sie gesondert bezahlen.

Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Bilden Grundstückskauf und Bauvertrag ein einheitliches Vertragswerk, kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbeziehen. Lassen Sie diese Frage vor Vertragsschluss von einem Steuerberater prüfen.

Welche Unterlagen braucht die Bank für einen Neubau?

Zusätzlich zu den persönlichen Unterlagen wie Einkommensnachweisen, Eigenkapitalnachweisen und Selbstauskunft verlangt die Bank beim Neubau typischerweise:

• Kaufvertrag oder Grundbuchauszug für das Grundstück
• Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigung oder Nachweis über das Genehmigungsverfahren
• Kostenaufstellung oder Bauvertrag mit Zahlungsplan
• Lageplan und Flurkarte

Je vollständiger und genauer die Kostenaufstellung, desto belastbarer ist die Finanzierungszusage.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Ein Neubau ist finanziell anspruchsvoller als der Kauf einer bestehenden Immobilie. Ein Baufinanzierer hilft Ihnen, die Gesamtkosten vollständig zu erfassen, eine Reserve einzuplanen und die Auszahlung auf den Bauablauf abzustimmen. Er vergleicht Banken nicht nur nach dem Zins, sondern auch nach bereitstellungszinsfreier Zeit, tilgungsfreien Anlaufjahren und Bedingungen für Teilauszahlungen.

Besonders sinnvoll ist Unterstützung, wenn Sie Grundstück und Bau getrennt finanzieren, mit Architekt und Einzelvergabe bauen, Eigenleistungen einbringen oder Fördermittel einbinden möchten. Auch bei Selbstständigkeit oder wenig Eigenkapital lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken.

Achten Sie darauf, dass der Baufinanzierer eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt und im Vermittlerregister eingetragen ist. Im Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Finanzierungen für Hausbau und Neubau anbieten.