Was prüft die Bank bei einer Umschuldung?

Bei einer Umschuldung prüft die neue Bank vier Bereiche: Ihre Kreditwürdigkeit mit Einkommen und Haushaltsrechnung, Ihre Auskunfteidaten, den Wert der Immobilie und die bestehende Grundschuld mit der Ablösesumme. Die Prüfung ist so gründlich wie bei einer Erstfinanzierung. Wer die Unterlagen vollständig und früh vorlegt, verkürzt die Bearbeitung deutlich.

Prüft die neue Bank so streng wie bei einer Erstfinanzierung?

Ja, die neue Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit und die Immobilie grundsätzlich so, als ginge es um eine neue Finanzierung. Sie ist dazu nach § 505a BGB verpflichtet. Ein Vorteil gegenüber dem Kauf ist, dass Sie bereits belegen können, wie zuverlässig Sie das bisherige Darlehen bedient haben.

Seit dem ursprünglichen Abschluss können sich viele Umstände verändert haben: das Einkommen, die Zahl der Kinder, der Familienstand, weitere Kredite oder der Zustand der Immobilie. Die Bank erhebt deshalb alle Daten neu. Bleiben Sie dagegen bei Ihrer bisherigen Bank und verlängern nur die Zinsbindung, fällt die Prüfung oft schlanker aus.

Wie prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit?

Kern der Prüfung ist die Haushaltsrechnung. Die Bank stellt Ihre regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüber und ermittelt, wie viel monatlich für die Rate übrig bleibt. Welche Angaben dabei zu berücksichtigen sind, regeln § 505b BGB und die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung.

In die Haushaltsrechnung fließen typischerweise ein:

• Einnahmen: Nettoeinkommen, Kindergeld, Mieteinnahmen bei vermieteten Objekten, Renten und dauerhafte Nebeneinkünfte.
• Lebenshaltungskosten: meist als Pauschale je Person, die jede Bank intern festlegt.
• Wohnkosten: Nebenkosten und Instandhaltung der eigenen Immobilie.
• Weitere Verpflichtungen: Ratenkredite, Leasing, Unterhalt, private Versicherungen.

Die Bank berücksichtigt außerdem, wie sich Ihr Einkommen in Zukunft entwickeln wird. Ein absehbarer Renteneintritt während der Laufzeit oder ein befristeter Arbeitsvertrag fließen in die Bewertung ein.

Darf sich die Bank auf den Wert der Immobilie verlassen?

Nicht allein. Nach § 505b Abs. 2 BGB darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Maßgeblich ist, ob Sie die Raten aus Ihrem Einkommen dauerhaft tragen können.

Das bedeutet in der Praxis: Eine wertvolle Immobilie mit geringer Restschuld hilft bei den Konditionen, gleicht aber ein zu knappes Einkommen nicht aus. Umgekehrt kann ein solides Einkommen eine höhere Beleihung bis zu einem gewissen Grad tragen.

Wie bewertet die Bank die Immobilie?

Die Bank ermittelt einen Beleihungswert. Das ist ein vorsichtig angesetzter Wert, der unter dem Marktwert liegen kann und langfristig erzielbar sein soll. Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung die Methode. Andere Banken orientieren sich an ähnlichen Grundsätzen.

Wichtig ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, der sogenannte Beleihungsauslauf. Je niedriger er ist, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen. Wer seit Jahren tilgt, profitiert hier: Die Restschuld ist gesunken, der Auslauf oft deutlich niedriger als beim Kauf.

Für die Bewertung verlangt die Bank meist aktuelle Fotos, Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Je nach Darlehenshöhe kann sie eine Besichtigung oder ein Gutachten veranlassen.

Welche Rolle spielt die bestehende Grundschuld?

Die neue Bank braucht eine erstrangige Sicherheit. Dafür gibt es zwei Wege:

1. Abtretung: Die bisherige Bank tritt die bestehende Grundschuld an die neue Bank ab, sobald die Restschuld bezahlt ist.
2. Neueintragung: Die alte Grundschuld wird gelöscht und eine neue zugunsten der neuen Bank eingetragen.

Muss für die Umschuldung eine neue Grundschuld eingetragen werden? Nicht unbedingt. Häufig lässt die neue Bank sich die bestehende Grundschuld von der bisherigen Bank abtreten. Das ist in der Regel günstiger als eine Neueintragung, erfordert aber eine notarielle Beglaubigung und eine Eintragung der Abtretung im Grundbuch.

Reicht die Höhe der bestehenden Grundschuld für das neue Darlehen nicht aus, etwa weil Ratenkredite oder eine Modernisierung hinzukommen, wird zusätzlich eine weitere Grundschuld eingetragen.

Welche Unterlagen sollten Sie bereithalten?

Mit dieser Liste sind Sie für die meisten Banken gut vorbereitet:

Bereich	Typische Unterlagen
Person	Ausweis, Selbstauskunft
Einkommen	letzte Gehaltsabrechnungen, Dezemberabrechnung, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide
Konto	aktuelle Kontoauszüge des Gehaltskontos
Bestehendes Darlehen	Darlehensvertrag, aktuelle Restschuldbestätigung, Jahreskontoauszug des Darlehenskontos
Immobilie	Grundbuchauszug, Fotos, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Liste der Modernisierungen
Weitere Kredite	Verträge und Saldenbestätigungen

Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge hinzu, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und gegebenenfalls Protokolle der Eigentümerversammlung.

Welche Punkte führen häufig zu Rückfragen?

Viele Verzögerungen entstehen durch Unstimmigkeiten zwischen Selbstauskunft und Unterlagen. Typische Beispiele sind Kredite, die in der Selbstauskunft fehlen, aber auf den Kontoauszügen als Abbuchung erscheinen, oder ein Einkommen, das von der Gehaltsabrechnung abweicht.

Auch ungeklärte Zahlungen, eine Probezeit oder ein kürzlicher Wechsel in die Selbstständigkeit führen zu Nachfragen. Erklären Sie solche Punkte am besten gleich beim Antrag.

Wann sollten Sie mit der Vorbereitung beginnen?

Beginnen Sie mehrere Monate vor dem geplanten Ablösetermin. Besonders bei einer Kündigung nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist muss die neue Finanzierung zugesagt sein, bevor Sie kündigen. Wird der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt, gilt die Kündigung nach § 489 Abs. 3 BGB als nicht erfolgt.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO stellt die Unterlagen bankgerecht zusammen, prüft die Haushaltsrechnung vorab und vergleicht die Angebote mehrerer Banken. Er stimmt außerdem den Ablösetermin und die Grundschuldabtretung mit beiden Banken ab. Bei vermieteten Objekten sollten Sie die steuerlichen Folgen einer Umschuldung mit einem Steuerberater besprechen.