Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung stärker steigen, als der Forward-Aufschlag kostet. Ob das eintritt, weiß vorher niemand. Deshalb ist die bessere Frage: Wie viel ist Ihnen Sicherheit wert? Ein Forward-Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihre Restschuld hoch ist, Ihr Budget wenig Spielraum für eine höhere Rate lässt und Sie Planungssicherheit über mögliche Zinsvorteile stellen. Ist die Restschuld gering oder können Sie eine höhere Rate gut verkraften, spricht vieles dafür, abzuwarten.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt. Viele Banken bieten eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren an. Zum vereinbarten Termin, meist dem Ende Ihrer laufenden Zinsbindung, zahlt die Bank das Darlehen aus und löst damit Ihre Restschuld ab.

Für diese Sicherheit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den Zinssatz, den sie für ein sofort ausgezahltes Darlehen berechnen würde. Der Aufschlag steigt in der Regel mit der Länge der Vorlaufzeit. Er gilt nicht nur einmalig, sondern für die gesamte neue Zinsbindung.

Wann rechnet sich ein Forward-Darlehen?

Die Grundrechnung

Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zinsentwicklung, nur eben eine, bei der Sie das Risiko an die Bank abgeben. Steigen die Zinsen bis zum Auszahlungstermin stärker als der Forward-Aufschlag, haben Sie gewonnen. Bleiben sie gleich, haben Sie den Aufschlag umsonst gezahlt. Sinken sie, zahlen Sie für die gesamte neue Zinsbindung mehr als nötig.

Für den Vergleich können Sie sich eine einfache Frage stellen: Wie stark müssten die Zinsen bis zum Ablauf steigen, damit das Forward-Darlehen günstiger ist als ein Darlehen zum heutigen Zins ohne Aufschlag? Ein Baufinanzierer kann diese Schwelle für Ihre konkreten Angebote berechnen. Ob Sie einen Anstieg in dieser Höhe für wahrscheinlich halten, bleibt Ihre Einschätzung.

Die Rolle der Restschuld

Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt sich jede Zinsänderung auf Ihre Rate aus. Bei einer hohen Restschuld kann schon ein moderater Zinsanstieg eine deutlich höhere Belastung bedeuten. Hier hat die Absicherung einen besonders großen Wert. Bei einer kleinen Restschuld fallen Zinsänderungen weniger ins Gewicht. Der Aufschlag lohnt sich dann seltener.

Die Rolle der Vorlaufzeit

Mit der Vorlaufzeit steigt der Aufschlag. Gleichzeitig wächst die Unsicherheit über die Zinsentwicklung. Ein Forward-Darlehen mit kurzer Vorlaufzeit ist günstiger, schützt aber nur über einen kürzeren Zeitraum. Mit langer Vorlaufzeit sichern Sie sich früh ab, zahlen dafür aber mehr. Viele Banken bieten zudem Anschlussfinanzierungen mit einigen Monaten Vorlauf ohne oder mit geringem Aufschlag an.

Für wen ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen passt eher zu Ihnen, wenn

• Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung hoch ist,
• eine deutlich höhere Rate Ihr Budget gefährden würde,
• Sie langfristig planen und sicher wissen, dass Sie die Immobilie behalten,
• Sie mit steigenden Zinsen rechnen oder dieses Risiko bewusst ausschließen möchten,
• das aktuelle Zinsniveau unter dem Zins Ihres bestehenden Darlehens liegt.

Für den letzten Punkt gilt allerdings eine Einschränkung: Der Zinsvorteil wirkt erst ab dem Auszahlungstermin. Bis dahin zahlen Sie weiter den alten Zins.

Wann sollten Sie eher abwarten?

Ein Forward-Darlehen passt eher nicht zu Ihnen, wenn

• die Restschuld gering ist oder Sie sie bald durch Sondertilgungen deutlich senken können,
• Sie die Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen könnten,
• Ihr Einkommen genug Reserve für eine höhere Rate bietet,
• Sie mit sinkenden oder stabilen Zinsen rechnen und dieses Risiko tragen können,
• sich Ihre Lebenssituation absehbar ändert, etwa durch Ruhestand oder Trennung.

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Abnahmepflicht

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag. Nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 495 BGB müssen Sie es zum vereinbarten Termin abnehmen. Benötigen Sie das Darlehen nicht mehr, etwa nach einem Verkauf, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

Sinkende Zinsen

Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, profitieren Sie nicht davon. Sie zahlen den vereinbarten Zins für die gesamte neue Zinsbindung. Dieser Nachteil wiegt umso schwerer, je länger die neue Zinsbindung ist.

Veränderte Lebensumstände

Zwischen Abschluss und Auszahlung können Jahre liegen. In dieser Zeit kann sich viel ändern. Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Pläne für die Immobilie über die gesamte Vorlaufzeit und die neue Zinsbindung hinweg stabil sind.

Was ist bei langer Zinsbindung zu beachten?

Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Ein Forward-Darlehen kann auf diesen Termin ausgerichtet werden.

Das kann sich lohnen, wenn Ihr bisheriger Zins deutlich über dem aktuellen Niveau liegt. Berechnen Sie den Kündigungstermin genau. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung, nicht der Vertragsschluss. Eine Fehlberechnung kann dazu führen, dass Auszahlung des Forward-Darlehens und Ablösung des alten Darlehens nicht zusammenpassen.

Welche Alternativen gibt es?

Statt eines Forward-Darlehens kommen andere Wege in Betracht:

• Abwarten und kurz vorher vergleichen: Sie sparen den Aufschlag und tragen das Zinsrisiko selbst.
• Sondertilgungen nutzen: Eine niedrigere Restschuld verringert das Risiko, das Sie absichern müssen.
• Bausparvertrag: Er kann einen Teil der Anschlussfinanzierung absichern, erfordert aber eine Ansparphase und hat eigene Bedingungen.
• Teilweise absichern: Bei manchen Banken lässt sich nur ein Teil der Restschuld über ein Forward-Darlehen abdecken.

Wie gehen Sie bei der Entscheidung vor?

1. Ermitteln Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Sie finden sie im Tilgungsplan oder erhalten sie von Ihrer Bank.
2. Prüfen Sie, welche Rate Ihr Budget langfristig verkraftet, auch wenn die Zinsen steigen.
3. Holen Sie Forward-Angebote mit unterschiedlichen Vorlaufzeiten ein und vergleichen Sie sie mit dem aktuellen Zins ohne Aufschlag.
4. Prüfen Sie, ob ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB besteht und wann es greift.
5. Klären Sie, ob Ihre Pläne für die Immobilie über die Vorlaufzeit hinweg feststehen.

Ein Baufinanzierer kann Angebote mehrerer Banken vergleichen, die Schwelle berechnen, ab der sich der Aufschlag rechnet, und bei einem Bankwechsel die Übertragung der Grundschuld koordinieren. Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO. Die Entscheidung, wie viel Sicherheit Ihnen wert ist, bleibt am Ende bei Ihnen.