Kann man ein Forward-Darlehen wieder auflösen?

Ein Forward-Darlehen lässt sich nicht einfach kündigen, denn es ist ein verbindlicher Darlehensvertrag mit Abnahmepflicht. Innerhalb der Widerrufsfrist können Sie es ohne Begründung widerrufen. Danach bleibt meist nur eine Einigung mit der Bank, die dafür in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung verlangt, oder die Übertragung auf eine andere Immobilie, wenn die Bank zustimmt.

Kann man ein Forward-Darlehen kündigen?

Nein, ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag, den Sie nicht ohne Weiteres kündigen können. Innerhalb der Widerrufsfrist können Sie widerrufen. Danach bleibt meist nur eine Vereinbarung mit der Bank, die dafür in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung verlangt.

Der Grund liegt in der Funktion des Vertrags. Die Bank sagt Ihnen einen Zins für eine Auszahlung in der Zukunft zu und sichert sich dafür selbst ab. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, bleibt sie auf dieser Absicherung sitzen. Deshalb sehen Forward-Verträge eine Abnahmepflicht vor.

Welche Wege gibt es, aus dem Vertrag herauszukommen?

Weg	Voraussetzung	Kosten
Widerruf	innerhalb der Widerrufsfrist	keine Entschädigung
Aufhebungsvereinbarung	Zustimmung der Bank	in der Regel Nichtabnahmeentschädigung
Übertragung auf eine andere Immobilie	Zustimmung der Bank, ausreichende Sicherheit	je nach Bank Gebühren und Kosten für die Grundschuld
Kündigung nach Auszahlung	gesetzliches Kündigungsrecht, etwa nach zehn Jahren	je nach Grundlage keine oder eine Vorfälligkeitsentschädigung

Welcher Weg infrage kommt, hängt davon ab, wann Sie aussteigen möchten und warum.

Wie funktioniert der Widerruf?

Ein Forward-Darlehen ist in der Regel ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Nach § 495 BGB steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB grundsätzlich 14 Tage. Sie beginnt erst, wenn Sie den Vertrag und alle Pflichtangaben erhalten haben. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht nach § 356b Abs. 2 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Für den Widerruf brauchen Sie keine Begründung. Erklären Sie ihn eindeutig und nachweisbar gegenüber der Bank. Wenn Sie Zweifel haben, ob die Widerrufsfrist noch läuft, etwa weil Angaben im Vertrag fehlen könnten, lassen Sie das von einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Was kostet eine Aufhebung des Vertrags?

Nach Ablauf der Widerrufsfrist müssen Sie das Darlehen grundsätzlich abnehmen. Viele Banken sind aber bereit, den Vertrag gegen eine Entschädigung aufzuheben.

Die Nichtabnahmeentschädigung ist ein Ausgleich für den Schaden, der der Bank entsteht, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen nicht abnehmen. Sie wird ähnlich wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Ihre Höhe hängt unter anderem von Darlehensbetrag, Zinsbindung und der Zinsentwicklung seit Vertragsschluss ab.

Die Zinsentwicklung spielt dabei eine wichtige Rolle. Sind die Zinsen seit dem Abschluss gestiegen, kann die Bank das Geld zu besseren Konditionen anderweitig verleihen. Der Schaden fällt dann geringer aus. Sind die Zinsen gesunken, ist der Schaden der Bank größer und die Entschädigung entsprechend höher.

Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich und nachvollziehbar geben. Ersparte Kosten der Bank, etwa für Verwaltung und Risiko, müssen dabei angemessen berücksichtigt werden. Bei Zweifeln an der Höhe kann eine unabhängige Prüfung sinnvoll sein.

Was passiert beim Verkauf der Immobilie?

Der Verkauf beendet das Forward-Darlehen nicht automatisch. Sie können mit der Bank über eine Aufhebung gegen Entschädigung verhandeln oder fragen, ob sie das Darlehen auf eine neue Immobilie überträgt. Sprechen Sie die Bank an, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Nach der Auszahlung kann bei einem Verkauf das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB greifen. Es setzt ein berechtigtes Interesse voraus, wozu ein Verkauf der Immobilie zählen kann, und ist an weitere Bedingungen geknüpft. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB verlangen. Vor der Auszahlung ist eine einvernehmliche Lösung mit der Bank in der Regel der praktikable Weg.

Lässt sich das Darlehen auf eine andere Immobilie übertragen?

Manche Banken erlauben, die Sicherheit auszutauschen. Das Darlehen bleibt dann bestehen, wird aber durch eine Grundschuld auf der neuen Immobilie gesichert. Man spricht von einem Sicherheitentausch oder Pfandtausch.

Voraussetzung ist, dass die Bank die neue Immobilie als Sicherheit akzeptiert und Ihre Bonität weiterhin passt. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Für die neue Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an, und die Bank kann eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Wenn Sie ohnehin eine neue Immobilie kaufen, kann dieser Weg günstiger sein als eine Entschädigung.

Wann greift ein gesetzliches Kündigungsrecht?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Beim Forward-Darlehen beginnt diese Frist erst mit der Auszahlung, nicht mit dem Vertragsschluss.

Für einen kurzfristigen Ausstieg hilft dieses Recht deshalb nicht. Es kann aber relevant werden, wenn Sie ein Forward-Darlehen mit langer Zinsbindung abschließen.

Wie gehen Sie vor, wenn Sie aussteigen möchten?

1. Widerrufsfrist prüfen: Ist sie noch offen, ist der Widerruf meist der günstigste Weg.
2. Grund klären: Verkauf, Umzug, geänderte Finanzlage oder gesunkene Zinsen führen zu unterschiedlichen Lösungen.
3. Bank ansprechen: Fragen Sie nach Aufhebung, Sicherheitentausch oder einer Anpassung des Darlehensbetrags.
4. Berechnung anfordern: Lassen Sie sich die Entschädigung schriftlich und nachvollziehbar aufschlüsseln.
5. Alternativen vergleichen: Stellen Sie Entschädigung, Kosten eines Sicherheitentauschs und die Abnahme des Darlehens gegenüber.

Wie vermeiden Sie das Problem von vornherein?

Schließen Sie ein Forward-Darlehen nur ab, wenn Ihre Pläne für die Immobilie über die Vorlaufzeit und die neue Zinsbindung hinweg feststehen. Fragen Sie schon vor dem Abschluss, ob die Bank einen Sicherheitentausch zulässt und wie sie eine Nichtabnahmeentschädigung berechnet. Wählen Sie die Vorlaufzeit nicht länger als nötig.

Wann sollten Sie sich beraten lassen?

Ein Baufinanzierer kann Ihnen helfen, die Optionen der Bank einzuordnen und die Kosten verschiedener Wege zu vergleichen. Er kennt die Bedingungen verschiedener Banken zum Sicherheitentausch. Achten Sie auf die Erlaubnis nach § 34i GewO. Bei rechtlichen Fragen zum Widerruf oder zur Höhe einer Entschädigung sind ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale die richtigen Ansprechpartner.