Kapitalanlage trotz laufender Eigenheimfinanzierung: Geht das?

Eine Kapitalanlage ist auch dann möglich, wenn Ihr Eigenheim noch finanziert wird. Die Bank prüft, ob Ihr Haushalt beide Raten dauerhaft tragen kann, wobei sie die laufende Rate voll und die neue Miete nur teilweise ansetzt. Ein Eigenheim mit Wert deutlich über der Restschuld kann zusätzlich als Sicherheit dienen und das nötige Eigenkapital verringern.

Kann ich eine Wohnung zur Vermietung kaufen, obwohl mein Eigenheim noch nicht abbezahlt ist?

Ja, das ist möglich. Entscheidend ist, ob Ihr Haushalt die Raten beider Finanzierungen dauerhaft tragen kann. Die Bank rechnet die laufende Rate für das Eigenheim voll als Ausgabe und die Miete der neuen Wohnung nur teilweise als Einnahme an.

Viele Anleger erwerben ihre erste vermietete Wohnung genau in dieser Situation. Das Einkommen ist gestiegen, die Restschuld auf dem Eigenheim gesunken, und der Wert der eigenen Immobilie hat sich vielleicht erhöht. Ob die Bank mitgeht, hängt nicht vom Grundsatz ab, sondern von den Zahlen in Ihrer Haushaltsrechnung.

Wie prüft die Bank Ihre Situation?

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank nach § 505b BGB Ihre Kreditwürdigkeit sorgfältig prüfen. Für eine zweite Finanzierung bedeutet das eine Gesamtbetrachtung. Die Bank sieht nicht nur die neue Wohnung, sondern Ihre gesamte finanzielle Lage.

Typische Bestandteile dieser Prüfung sind:

Prüfpunkt	Was die Bank wissen will
Haushaltsrechnung	Bleibt nach allen Ausgaben, beiden Raten und den Lebenshaltungskosten ein ausreichender Überschuss?
Restschuld Eigenheim	Wie hoch ist die verbleibende Schuld, und wann endet die Zinsbindung?
Wert Eigenheim	Liegt der Wert deutlich über der Restschuld, sodass eine Beleihungsreserve besteht?
Angesetzte Miete	Welche Miete ist für die neue Wohnung nachhaltig erzielbar?
Rücklagen	Haben Sie nach dem Kauf noch liquide Mittel für Instandhaltung und Leerstand?
Gesamtverschuldung	Wie verhalten sich alle Schulden zu Ihrem Einkommen und Vermögen?

Die Gewichtung dieser Punkte unterscheidet sich von Bank zu Bank. Manche Banken finanzieren Kapitalanlagen nur, wenn das Eigenheim bereits weitgehend getilgt ist, andere sind offener.

Kann mein Eigenheim als Sicherheit für die Kapitalanlage dienen?

Ja, wenn der Wert des Eigenheims deutlich über der Restschuld liegt. Die Bank kann dann eine bestehende oder neue Grundschuld auf dem Eigenheim als zusätzliche Sicherheit nutzen. Dadurch werden beide Immobilien miteinander verknüpft.

Eine Grundschuld nach § 1191 BGB bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn das Darlehen teilweise getilgt ist. Ist die eingetragene Grundschuld höher als die Restschuld, entsteht ein freier Teil. Diesen kann die finanzierende Bank mit Zustimmung als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwenden. Liegt das neue Darlehen bei einer anderen Bank, wird häufig eine nachrangige Grundschuld eingetragen oder die Rückgewähransprüche aus der bestehenden Grundschuld werden abgetreten.

Diese Zusatzsicherheit kann eine höhere Finanzierung der Kapitalanlage ermöglichen. Sie hat aber Folgen. Gerät die Kapitalanlage in Schwierigkeiten, haftet auch Ihr Eigenheim. Und solange beide Immobilien verknüpft sind, ist ein Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung aufwendiger.

Wie finanziere ich die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Viele Banken erwarten deshalb, dass Sie diese aus eigenen Mitteln bezahlen. Neben Erspartem gibt es eine weitere Möglichkeit: Sie nehmen auf das Eigenheim ein zusätzliches Darlehen auf und setzen den Betrag als Eigenkapital für die Kapitalanlage ein.

Technisch ist das ein zweites Darlehen auf das Eigenheim, das wirtschaftlich der Kapitalanlage dient. Ob die Zinsen dafür steuerlich als Werbungskosten der vermieteten Immobilie anerkannt werden, hängt davon ab, ob die Verwendung klar dokumentiert ist. Klären Sie diesen Punkt vor Abschluss mit einem Steuerberater.

Sollte ich Eigenheim und Kapitalanlage über ein gemeinsames Darlehen finanzieren?

Davon ist in der Regel abzuraten. Zinsen für die vermietete Immobilie können Werbungskosten sein, Zinsen für das Eigenheim in der Regel nicht. Getrennte Darlehen mit klarem Verwendungszweck erleichtern die steuerliche Zuordnung.

Für die steuerliche Behandlung kommt es auf den tatsächlichen Verwendungszweck des Darlehens an, nicht auf die Sicherheit. Ein Darlehen für die Kapitalanlage kann also durchaus über eine Grundschuld auf dem Eigenheim besichert sein. Wichtig ist, dass das Geld nachweisbar in die vermietete Immobilie fließt. Achten Sie darauf, dass Darlehensvertrag, Auszahlung und Kaufpreiszahlung diese Zuordnung lückenlos belegen.

Ist es besser, erst das Eigenheim zu tilgen?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Sondertilgungen auf das Eigenheim senken eine Schuld, deren Zinsen meist nicht steuerlich absetzbar sind. Eine Kapitalanlage baut dagegen zusätzliches Vermögen auf, erhöht aber das Risiko. Welche Reihenfolge passt, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren Rücklagen und Ihren Zielen ab.

Einige Überlegungen helfen bei der Entscheidung:

1. Sicherheit des Einkommens: Je stabiler Ihr Einkommen, desto eher können Sie zwei Finanzierungen gleichzeitig tragen.
2. Zinsbindungen: Enden beide Zinsbindungen zur selben Zeit, tragen Sie das Zinsänderungsrisiko doppelt. Unterschiedliche Laufzeiten können das Risiko verteilen.
3. Lebensplanung: Kinder, Elternzeit, Selbstständigkeit oder ein Umzug verändern die Tragfähigkeit.
4. Rücklagen: Zwei Immobilien bedeuten zwei Quellen für unerwartete Kosten.
5. Steuern: Die steuerliche Wirkung der Kapitalanlage hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und sollte vorher berechnet werden.

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Mit einer zweiten Immobilie steigen Vermögen und Verpflichtungen gleichzeitig. Die größten Risiken sind ein längerer Mietausfall, eine teure Sanierung am Gemeinschaftseigentum und steigende Zinsen bei einer der Anschlussfinanzierungen. Treffen mehrere Ereignisse zusammen, kann der Spielraum schnell schrumpfen.

Rechnen Sie Ihre Finanzierung deshalb auch mit ungünstigen Annahmen durch. Was passiert, wenn die Wohnung mehrere Monate leer steht? Was, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher liegen? Wenn Ihr Haushalt diese Fälle verkraftet, steht die Planung auf einem soliden Fundament.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer betrachtet beide Finanzierungen gemeinsam. Er prüft, ob die bestehende Grundschuld auf dem Eigenheim genutzt werden kann, ob ein Bankwechsel sinnvoll ist und wie sich die Zinsbindungen aufeinander abstimmen lassen. Außerdem weiß er, welche Banken Kapitalanlagen bei laufender Eigenheimfinanzierung offen gegenüberstehen.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister geprüft werden kann. Die steuerliche Zuordnung der Darlehen sollten Sie vor Abschluss mit einem Steuerberater klären.