Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Ravensburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Ravensburg finden Sie in BORIS-BW oder in der Bekanntmachung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Westlicher Landkreis Ravensburg, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025. Die höchsten Werte gelten in der Altstadt mit bis zu 2.265 Euro je Quadratmeter (S. 18). Die Zonen für Wohnbauland in der Kernstadt liegen zwischen 240 und 840 Euro, in den Ortschaften Eschach, Schmalegg und Taldorf meist darunter.

Welcher Gutachterausschuss ist für Ravensburg zuständig?

Seit Mitte 2023 ermittelt ein gemeinsamer Ausschuss die Bodenrichtwerte für einen großen Teil des Landkreises. Zum Gemeinsamen Gutachterausschuss Westlicher Landkreis Ravensburg gehören neben Ravensburg 22 weitere Städte und Gemeinden, darunter Weingarten, Bad Waldsee, Aulendorf, Baienfurt, Baindt und Berg (S. 1). Die Geschäftsstelle ist bei der Stadt Ravensburg im Technischen Rathaus am Salamanderweg 22 angesiedelt.

Die aktuelle Bekanntmachung nennt die Richtwerte zum 1. Januar 2025 für alle beteiligten Kommunen Zone für Zone. Sie ist auf den 7. Mai 2026 datiert und wurde am 29. Juli 2026 bereitgestellt (S. 33). Die Quadratmeterpreise gelten für baureifes Land einschließlich der Erschließungskosten (S. 1).

Wie lesen Sie eine Richtwertzone richtig?

Jede Zone hat eine Nummer, einen Namen, eine Nutzungsart und meist eine wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz wGFZ. Die Abkürzungen bedeuten unter anderem W für Wohnbaufläche, M für gemischte Baufläche, MK für Kerngebiet und G für Gewerbe (Fachinformationen, S. 2). Für den Kauf eines Hauses oder Bauplatzes sind vor allem die Zonen mit W und M wichtig.

Darauf sollten Sie achten:

• Die wGFZ beschreibt, wie dicht das Richtwertgrundstück bebaut werden darf. Weicht Ihr Grundstück ab, muss der Wert umgerechnet werden. Die Umrechnungskoeffizienten für das Gebiet des Gemeindeverbands Mittleres Schussental stehen im Grundstücksmarktbericht (Fachinformationen, S. 2).
• In Bad Waldsee und Bergatreute verwendet der Ausschuss als Maß der Nutzung die Grundflächenzahl statt der wGFZ (Fachinformationen, S. 1).
• Die Richtwerte innerhalb der historischen Stadtmauer gelten nur für Grundstücke mit gutem Zuschnitt. Schaufensterfront und Grundstückstiefe können Zu- oder Abschläge erfordern (S. 33).
• Bodenrichtwerte sind nicht bindend. Lage, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit oder Erschließung des einzelnen Grundstücks können zu einem anderen Verkehrswert führen (Fachinformationen, S. 1).

Was kostet Bauland in Altstadt und Kernstadt?

Die folgende Auswahl zeigt die Spannweite in der Gemarkung Ravensburg zum 1. Januar 2025:

Zone	Nutzung	wGFZ	Richtwert je m²	Seite
Zentrum	MK	4,5	2.265 €	S. 18
nördliche Bachstraße Mitte	MK	3,5	2.155 €	S. 19
Kirchstraße	M	3,5	1.925 €	S. 19
Bannegg Nord	W	0,5	840 €	S. 20
Andermannsberg	W	0,4	775 €	S. 19
Bannegg Süd	W	0,4	715 €	S. 20
Südwestlich des Hauptfriedhofs	W	0,8	690 €	S. 19
Südstadt östlich der Hindenburgstraße	W	0,5	645 €	S. 20
Burach Süd	W	0,4	640 €	S. 19
Breitenen	W	0,5	610 €	S. 19
Schornreute West	W	0,6	415 €	S. 20
Grünlandsiedlung	W	0,5	400 €	S. 20
Wohnen Deisenfang	W	0,5	240 €	S. 20

Die Geschäftslagen der Altstadt sind für Wohnungskäufer nur bedingt aussagekräftig, weil dort der Einzelhandel den Wert prägt. Für Eigenheime zählen die Wohnzonen. Hier liegen Bannegg und Andermannsberg vorn, die Südstadt, Burach und Breitenen folgen mit Werten zwischen 610 und 645 Euro.

Wie hoch sind die Werte in Eschach, Schmalegg und Taldorf?

In den drei Ortschaften, die in den 1970er Jahren eingemeindet wurden, ist Bauland günstiger als in der Kernstadt:

Ortschaft	Zone	wGFZ	Richtwert je m²	Seite
Eschach	Weißenau	0,5	485 €	S. 22
Eschach	Oberhofen	0,6	395 €	S. 23
Eschach	Obereschach	0,6	390 €	S. 23
Eschach	Torkenweiler Süd	0,7	340 €	S. 23
Schmalegg	Schmalegg-Ortsmitte III	1,0	475 €	S. 23
Schmalegg	Schmalegg	0,5	310 €	S. 23
Schmalegg	Hagenbach	0,5	215 €	S. 23
Taldorf	Taldorf Süd	0,8	395 €	S. 24
Taldorf	Oberzell	0,5	375 €	S. 23
Taldorf	Bavendorf Ost	0,5	300 €	S. 23

Weißenau erreicht mit 485 Euro fast das Niveau mancher Wohnzonen der Kernstadt. Kleinere Orte wie Hagenbach bleiben deutlich darunter. Beachten Sie die wGFZ: Schmalegg-Ortsmitte III ist mit 1,0 für eine dichtere Bebauung ausgewiesen als das übrige Schmalegg mit 0,5.

Was gilt für Grundstücke im Außenbereich?

Für bebaute Grundstücke außerhalb der Ortslagen gibt es eigene Zonen. In stadt- und siedlungsnahen Lagen gilt ein Richtwert von 245 Euro je Quadratmeter, in Weilern und weilernahen Lagen von 130 Euro (S. 20 und S. 21). Stadtnah heißt im Gemeindeverband Mittleres Schussental: höchstens ein Kilometer Luftlinie bis zur nächsten Siedlung (Fachinformationen, S. 2).

Der Richtwert darf dabei nicht einfach auf die ganze Fläche angewendet werden. Angesetzt wird er für die Gebäude mit ihren Abstandsflächen. Befestigte Hof- und Zufahrtsflächen bewertet der Ausschuss je nach Qualität mit 15 bis 20 Euro je Quadratmeter, Hausgärten in der Regel mit 10 bis 20 Prozent des Richtwerts (Fachinformationen, S. 2). Wer einen Hof oder ein Haus im Außenbereich kauft, sollte den Bodenwert deshalb Fläche für Fläche nachrechnen.

Warum liegen manche Kaufpreise weit über dem Richtwert?

Der Gutachterausschuss hat für 2023 und 2024 einen Sonderfall ausgewertet. Er erfasste 28 Kaufverträge über Grundstücke im Innenbereich, die Bauträger und Privatleute zum Abriss und zur Neubebauung erworben haben. Die Preise lagen zwischen dem 0,84-fachen und dem 3,69-fachen des jeweiligen Richtwerts, im Durchschnitt beim 1,66-fachen (S. 33). Abbruchkosten sind dabei nicht berücksichtigt.

Diese Verkäufe hat der Ausschuss bei der Ermittlung der Richtwerte außer Betracht gelassen. Für Sie als Käufer heißt das: Konkurrieren Sie um ein Grundstück mit Abrisspotenzial, kann der Preis deutlich über dem Richtwert liegen. Banken setzen bei der Bewertung häufig vorsichtiger an als der Kaufpreis. Eine Differenz müssen Sie dann in der Regel mit Eigenkapital ausgleichen.

Gibt es aktuelle Durchschnittspreise für Häuser und Wohnungen?

Frei zugängliche Durchschnittspreise für Ravensburger Häuser und Wohnungen gibt es derzeit nicht. Laut Stadt liegt für den gemeinsamen Ausschuss noch kein gemeinsamer Grundstücksmarktbericht vor. Die Berichte der bis zum 30. Juni 2023 selbständigen Gutachterausschüsse erhalten Sie über die Geschäftsstelle, digital oder gedruckt, gegen eine Gebühr von 30 Euro. Für eine konkrete Bewertungsfrage können Sie außerdem eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen.

Welche Kaufnebenkosten kommen dazu?

In Baden-Württemberg fallen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer an. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die hälftige Teilung nach § 656c BGB gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, nicht beim reinen Bauplatz. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Ein Beispiel für einen Bauplatz mit 500 Quadratmetern in der Zone Breitenen, angenommen zum Richtwert gekauft und ohne Makler. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen.

Posten	Betrag
Grundstück 500 m² zu 610 € (S. 19)	305.000 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	15.250 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.100 €
Nebenkosten zusammen	21.350 €

Die Nebenkosten betragen hier 7 Prozent des Grundstückspreises, die Baukosten des Hauses kommen noch hinzu. Wird später ein Haus samt Grundstück gekauft, berechnet sich die Grunderwerbsteuer vom gesamten Kaufpreis.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Ravensburg?

Mit der Bekanntmachung prüfen Sie schnell, ob der Bodenanteil eines Angebots plausibel ist. Bei Außenbereichsgrundstücken und Abrissobjekten lohnt ein genauer Blick, weil hier die Unterschiede zwischen Richtwert und Kaufpreis groß sein können.

Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Förderprogramme der L-Bank oder der KfW passen. Berater aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Ravensburg. Steuerliche Fragen besprechen Sie mit einem Steuerberater.