Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Wer in Baden-Württemberg eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer, danach folgen Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls ein Makler. Zusammen kommen schnell fünfstellige Beträge zusammen, die Sie früh in Ihre Finanzierung einplanen sollten. Hier erfahren Sie, womit Sie im Südwesten rechnen müssen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?

Die Finanzverwaltung des Landes nennt einen Steuersatz von 5,0 Prozent. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes in Verbindung mit dem Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer. Seit November 2011 gilt dieser Satz, vorher lag er bei 3,5 Prozent. Im Vergleich der Länder liegt Baden-Württemberg damit im Mittelfeld.

Bemessen wird die Steuer an der Gegenleistung, also im Normalfall am Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Ein Beispiel: Kaufen Sie in Freiburg, Stuttgart oder auf der Ostalb eine Immobilie für 300.000 Euro, setzt das Finanzamt 15.000 Euro Grunderwerbsteuer fest. Der Satz ist im ganzen Land gleich, die Lage innerhalb Baden-Württembergs spielt keine Rolle.

Die Steuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt schickt Ihnen einen Bescheid, den Sie in der Regel innerhalb eines Monats bezahlen. Erst danach erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es gilt bundeseinheitlich, die Kosten in Baden-Württemberg unterscheiden sich also nicht von denen in anderen Ländern.

Als Faustwert für Notar und Grundbuch zusammen gelten rund 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das etwa 6.000 Euro. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank. Wie viel es im Einzelfall genau wird, hängt davon ab, wie aufwendig der Vertrag ist und wie hoch die Grundschuld ausfällt.

Wer zahlt den Makler?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Ende 2020 die Halbteilung nach § 656c BGB. Ist ein Makler für Käufer und Verkäufer tätig, darf er von beiden nur eine gleich hohe Provision verlangen. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an Sie weitergeben, und zwar erst dann, wenn er selbst gezahlt hat.

Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Schauen Sie deshalb in das Exposé, dort muss die Käuferprovision stehen. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten ganz.

Finanziert die Bank auch die Nebenkosten?

Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Der Grund ist einfach: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank auch diese Kosten, liegt das Darlehen über dem Beleihungswert, und das Risiko für die Bank steigt.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht ausgeschlossen, setzt aber in der Regel ein sicheres und gutes Einkommen voraus. Planen Sie am besten so, dass Sie mindestens die Nebenkosten selbst tragen können.

Wie sieht die Gesamtrechnung für Baden-Württemberg aus?

Legen Sie die einzelnen Posten zusammen, ergibt sich für einen Kaufpreis von 300.000 Euro folgendes Bild: 15.000 Euro Grunderwerbsteuer und rund 6.000 Euro für Notar und Grundbuch, zusammen also etwa 21.000 Euro oder rund 7 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Käuferanteil hinzu. Diese Summe sollten Sie als Untergrenze für Ihr Eigenkapital ansehen. Hinzu kommen je nach Objekt Ausgaben für Umzug, kleinere Renovierungen oder eine Rücklage. Gerade in teuren Regionen wie Stuttgart, Heidelberg oder am Bodensee wachsen die Nebenkosten mit dem Kaufpreis entsprechend mit.

Welche Förderung gibt es in Baden-Württemberg?

Förderbank des Landes ist die L-Bank in Karlsruhe. Sie bietet Programme für Familien und Haushalte, die selbst genutztes Wohneigentum kaufen oder bauen. In der Regel handelt es sich um zinsgünstige Darlehen, die Sie über Ihre Hausbank oder Ihren Finanzierungsberater beantragen. Daneben stehen die bundesweiten Programme der KfW offen.

Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, und Anträge müssen meist vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Lassen Sie die Förderung deshalb früh prüfen, damit sie in den Finanzierungsplan einfließen kann.

Wo lässt sich bei den Nebenkosten sparen?

Der wichtigste Ansatz betrifft die Grunderwerbsteuer. Übernehmen Sie bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markise oder Gartenhaus, können Sie diese im Kaufvertrag mit einem eigenen Preis ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte sollten zum Zustand und Alter der Gegenstände passen. Setzen Sie zu hoch an, erkennt das Finanzamt den Abzug nicht an.

Steuerfrei sind außerdem Erwerbe unter 2.500 Euro sowie Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie. Beim Notar können Sie kaum sparen, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Spielraum besteht vor allem bei der Maklerprovision und bei der Frage, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen.