Welche Unterlagen braucht die Anschlussfinanzierung?

Für die Anschlussfinanzierung brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen, Unterlagen zur Immobilie und Dokumente zum bestehenden Darlehen. Bleiben Sie bei Ihrer Hausbank, genügt oft ein Teil davon. Wechseln Sie die Bank, prüft die neue Bank Sie in der Regel so gründlich wie bei einer Erstfinanzierung.

Warum verlangt die Bank überhaupt Unterlagen?

Die Bank muss vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Das schreibt § 505a BGB vor, die Grundlagen der Prüfung regelt § 505b BGB. Dafür braucht sie Angaben zu Einkommen, Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen. Außerdem bewertet sie die Immobilie, weil die Grundschuld ihre Sicherheit ist.

Bei der Anschlussfinanzierung hat sich seit dem ersten Abschluss oft einiges verändert. Einkommen, Familienstand, Wert der Immobilie und Restschuld sind nicht mehr dieselben. Die Bank will deshalb ein aktuelles Bild.

Welche Unterlagen brauchen Sie bei der Hausbank?

Bei einer Prolongation verlangt die Hausbank oft weniger Unterlagen als eine neue Bank, weil ihr Darlehen und Immobilie bereits bekannt sind. Ob und welche Nachweise sie anfordert, entscheidet sie selbst. Rechnen Sie zumindest mit aktuellen Einkommensnachweisen, wenn sich Ihre Situation verändert hat.

Manche Banken schicken ein unterschriftsreifes Angebot ohne weitere Prüfung. Andere fordern eine aktuelle Selbstauskunft und Gehaltsnachweise an. Wenn Sie die Restschuld erhöhen oder Bedingungen ändern möchten, wird die Prüfung in der Regel umfangreicher.

Welche Unterlagen verlangt eine neue Bank?

Eine neue Bank prüft Sie wie bei einer Erstfinanzierung. Sie verlangt in der Regel Ausweis, Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Unterlagen zur Immobilie, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie den bestehenden Darlehensvertrag mit einer Bestätigung der Restschuld. Die genaue Liste unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Unterlagen zur Person und zum Einkommen

Unterlage	Hinweis
Personalausweis oder Reisepass	gültig, Vorder- und Rückseite
Selbstauskunft	Formular der Bank mit Einnahmen, Ausgaben und Vermögen
Gehaltsabrechnungen	meist die letzten Monate, oft zusätzlich die Dezemberabrechnung
Kontoauszüge	zeigen Gehaltseingang und laufende Verpflichtungen
Renteninformation	bei älteren Antragstellern, wenn die Finanzierung in den Ruhestand reicht
Nachweise weiterer Einkünfte	etwa Mietverträge bei vermieteten Objekten, Kindergeld oder Unterhalt
Nachweise bestehender Kredite	Verträge oder Kontoauszüge zu Ratenkrediten und Leasing

Unterlagen zur Immobilie

Unterlage	Hinweis
Grundbuchauszug	aktuell, beim Grundbuchamt oder Notar erhältlich
Flurkarte	beim Katasteramt erhältlich
Wohnflächenberechnung	aus den Kaufunterlagen oder neu erstellt
Baubeschreibung und Grundrisse	soweit vorhanden
Fotos	innen und außen, aktueller Zustand
Nachweise über Modernisierungen	Rechnungen oder Aufstellung, wenn seit dem Kauf saniert wurde
Energieausweis	soweit vorhanden

Bei Eigentumswohnungen kommen in der Regel die Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen hinzu. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung, was einige Zeit dauern kann.

Unterlagen zum bestehenden Darlehen

• der bisherige Darlehensvertrag
• der letzte Jahreskontoauszug des Darlehens
• eine Bestätigung der Restschuld zum Ende der Zinsbindung
• die Grundschuldbestellungsurkunde, soweit vorhanden
• Angaben zu weiteren Darlehen, etwa KfW-Krediten oder Bauspardarlehen

Die Restschuldbestätigung ist besonders wichtig. Die neue Bank löst genau diesen Betrag zum Stichtag ab. Weicht er ab, etwa wegen geleisteter Sondertilgungen, muss die Finanzierung angepasst werden.

Was brauchen Selbstständige zusätzlich?

Selbstständige weisen ihr Einkommen in der Regel mit Einkommensteuerbescheiden, Jahresabschlüssen oder Einnahmenüberschussrechnungen und einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung nach. Welche Jahre die Bank sehen möchte, legt sie selbst fest.

Hinzu kommen häufig eine aktuelle Summen- und Saldenliste und Nachweise über die private Krankenversicherung, falls Sie privat versichert sind. Wer sich seit der ersten Finanzierung selbstständig gemacht hat, sollte besonders viel Vorlauf einplanen. Banken verlangen meist eine gewisse Dauer der Selbstständigkeit, bevor sie das Einkommen voll anerkennen. Bei steuerlichen Fragen zu den Unterlagen ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Wann sollten Sie mit dem Sammeln beginnen?

Beginnen Sie etwa sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Manche Dokumente, etwa Grundbuchauszug oder Unterlagen der Hausverwaltung, brauchen einige Wochen. Wer früh sammelt, hat beim Vergleich mehr Spielraum.

Eine sinnvolle Reihenfolge:

1. Darlehensvertrag heraussuchen und das Ende der Zinsbindung notieren.
2. Restschuldbestätigung bei der Bank anfordern.
3. Grundbuchauszug beantragen. Als Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsicht.
4. Bei Eigentumswohnungen die Unterlagen bei der Hausverwaltung anfragen.
5. Einkommensnachweise und Kontoauszüge zusammenstellen.
6. Selbstauskunft ausfüllen, sobald Sie wissen, welche Bank infrage kommt.

Legen Sie alle Dokumente digital in einem Ordner ab, am besten als PDF mit eindeutigen Dateinamen. Das erleichtert die Weitergabe an mehrere Banken und an einen Vermittler.

Welche Fehler verzögern die Anschlussfinanzierung?

• Unvollständige Unterlagen: Jede Nachforderung kostet Zeit. Fragen Sie vorab nach der vollständigen Liste.
• Veraltete Nachweise: Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge sollten aktuell sein. Ältere Dokumente werden häufig nicht akzeptiert.
• Schlecht lesbare Kopien: Abgeschnittene Seiten oder unscharfe Fotos führen zu Rückfragen.
• Vergessene Verpflichtungen: Nicht angegebene Kredite fallen spätestens in der Schufa-Auskunft auf und schaden dem Vertrauen.
• Fehlende Hausverwaltungsunterlagen: Bei Eigentumswohnungen dauert die Beschaffung oft am längsten.

Wie kann ein Baufinanzierer helfen?

Ein Baufinanzierer weiß, welche Unterlagen die einzelnen Banken verlangen, und kann Ihre Unterlagen vor der Einreichung auf Vollständigkeit prüfen. So vermeiden Sie Nachforderungen und können Angebote mehrerer Banken mit einem Unterlagensatz einholen. Gerade bei einem Bankwechsel unter Zeitdruck spart das Wochen.

Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO und die Eintragung im Vermittlerregister. Sinnvoll ist ein erstes Gespräch, bevor Sie die Unterlagen anfordern, damit Sie gleich die richtigen besorgen.