Prolongationsangebot der Hausbank prüfen: Darauf sollten Sie achten

Ein Prolongationsangebot der Hausbank prüfen Sie am besten, indem Sie es Punkt für Punkt mit Vergleichsangeboten anderer Banken abgleichen: Zinsbindung, effektiver Jahreszins, Tilgung, Sondertilgungsrechte und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Das Angebot der eigenen Bank ist bequem, weil kein Bankwechsel und keine neue Grundschuld nötig sind. Günstig ist es deshalb aber nicht automatisch.

Was ist ein Prolongationsangebot?

Ein Prolongationsangebot ist das Angebot Ihrer bisherigen Bank, das Darlehen nach dem Ende der Zinsbindung zu neuen Konditionen weiterzuführen. Die Restschuld bleibt bei derselben Bank, die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch stehen, und Sie vereinbaren einen neuen Sollzins für einen neuen Zeitraum.

Nach § 493 Abs. 1 BGB muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Eine Pflicht, Ihnen überhaupt ein Angebot zu machen, besteht nicht. Viele Banken melden sich aber deutlich früher, oft mit einem Schreiben, das Sie nur noch unterschreiben oder online bestätigen sollen.

Warum sollten Sie das Angebot nicht ungeprüft annehmen?

Die Bank weiß, dass ein Wechsel für Sie Aufwand bedeutet. Unterlagen, eine erneute Bonitätsprüfung und die Übertragung der Grundschuld schrecken viele Kunden ab. Das kann sich in den Konditionen niederschlagen.

Ein ungeprüft angenommenes Angebot bindet Sie oft für viele Jahre. Schon ein kleiner Unterschied im Zins wirkt sich über die gesamte neue Zinsbindung auf die Zinskosten und die Restschuld aus. Eine Prüfung kostet Sie vergleichsweise wenig Zeit.

Welche Punkte sollten Sie im Angebot prüfen?

Die folgende Übersicht zeigt, worauf es ankommt:

Prüfpunkt	Worauf Sie achten sollten
Restschuld	Stimmt der Betrag mit Ihrem Tilgungsplan und dem letzten Kontoauszug des Darlehens überein?
Sollzins und effektiver Jahreszins	Der effektive Jahreszins macht Angebote vergleichbar. Achten Sie auf beide Werte.
Zinsbindung	Passt die angebotene Dauer zu Ihren Plänen? Fragen Sie nach Alternativen, wenn nur eine Laufzeit angeboten wird.
Tilgung und Rate	Entspricht die Rate Ihrem Budget? Bis wann wäre das Darlehen bei dieser Tilgung abbezahlt?
Sondertilgungen	Sind jährliche Sondertilgungen erlaubt, und in welchem Umfang?
Tilgungssatzwechsel	Können Sie die Tilgung während der Zinsbindung ändern?
Kosten	Fallen Gebühren oder sonstige Kosten an?
Annahmefrist	Bis wann müssen Sie sich entscheiden?

Prüfen Sie außerdem, ob es sich um eine neue Vereinbarung innerhalb des bestehenden Vertrags handelt oder um einen neuen Darlehensvertrag. Davon kann abhängen, welche Bedingungen aus dem alten Vertrag weitergelten und ob Ihnen ein Widerrufsrecht zusteht. Fragen Sie im Zweifel bei der Bank nach und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Wie vergleichen Sie das Angebot richtig?

Vergleichen Sie nur Angebote mit denselben Eckdaten. Ein Angebot mit kürzerer Zinsbindung wirkt oft günstiger, trägt aber ein früheres Zinsrisiko. Ein Angebot mit niedrigerer Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit.

So gehen Sie vor:

1. Notieren Sie die Eckdaten des Prolongationsangebots: Restschuld, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht.
2. Holen Sie Vergleichsangebote mit genau diesen Eckdaten ein.
3. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
4. Rechnen Sie bei Angeboten anderer Banken die Wechselkosten ein, insbesondere Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld.
5. Entscheiden Sie anhand der Gesamtkosten, nicht anhand der Monatsrate.

Die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung ist eine besonders aussagekräftige Größe. Sie zeigt, wie viel Schulden nach Ablauf übrig bleiben und wie groß Ihr nächstes Zinsrisiko ist.

Lohnt es sich, mit der Hausbank zu verhandeln?

Ja, Verhandeln ist möglich und üblich. Am stärksten ist Ihre Position, wenn Sie ein schriftliches Vergleichsangebot vorlegen können und noch genug Zeit für einen Bankwechsel bleibt. Dann weiß die Bank, dass Ihr Wechsel eine echte Option ist.

Verhandeln können Sie nicht nur über den Zins. Auch Sondertilgungsrechte, die Möglichkeit eines Tilgungswechsels oder eine andere Zinsbindung lassen sich ansprechen. Manche Banken sind bei den Vertragsbedingungen beweglicher als beim Zins.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Wer erst wenige Wochen vor Ablauf verhandelt, hat kaum noch eine glaubwürdige Alternative. Beginnen Sie deshalb früh mit dem Vergleich.

Wann ist das Angebot der Hausbank die bessere Wahl?

Das Prolongationsangebot kann die bessere Wahl sein, wenn es nach Einrechnung der Wechselkosten mit den Vergleichsangeboten mithält. Bei kleiner Restschuld fallen Zinsunterschiede weniger ins Gewicht, während die Kosten für einen Wechsel gleich bleiben. Dann spricht oft vieles für die Hausbank.

Auch bei veränderten Lebensumständen kann die Prolongation sinnvoll sein. Eine neue Bank prüft Bonität und Immobilie vollständig neu. Wenn Sie inzwischen in Rente sind, sich selbstständig gemacht haben oder Ihr Einkommen gesunken ist, kann eine neue Bank strenger urteilen. Die Hausbank verlangt bei einer Prolongation häufig weniger Unterlagen.

Was passiert, wenn Sie das Angebot nicht annehmen?

Was dann gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Häufig läuft das Darlehen zu einem variablen Zins weiter oder die Restschuld wird zum Ende der Zinsbindung fällig. Klären Sie das rechtzeitig, damit Sie nicht unter Zeitdruck geraten.

Läuft das Darlehen variabel weiter, können Sie es nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das verschafft Ihnen Zeit, wenn sich ein Bankwechsel verzögert. Ein variabler Zins schwankt allerdings mit dem Markt und ist als Dauerlösung selten geeignet.

Endet die Zinsbindung vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit und wird kein neuer Zins vereinbart, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen. Für einen Bankwechsel ist das die entscheidende Vorschrift.

Welche typischen Fehler sollten Sie vermeiden?

• Unterschreiben ohne Vergleich: Das Schreiben der Bank wirkt oft wie eine Formsache. Es ist aber eine Entscheidung über viele Jahre.
• Nur auf die Rate schauen: Eine niedrigere Rate kann schlicht eine niedrigere Tilgung bedeuten. Die Schulden bleiben dann länger bestehen.
• Zu spät reagieren: Wer die Annahmefrist verstreichen lässt, verliert das Angebot und unter Umständen den Zeitpuffer für einen Wechsel.
• Restschuld nicht kontrollieren: Gleichen Sie den Betrag mit Ihrem Tilgungsplan ab, besonders wenn Sie Sondertilgungen geleistet haben.
• Lebensplanung ausblenden: Wenn Sie in einigen Jahren verkaufen oder in Rente gehen, sollte die Zinsbindung dazu passen.

Wie kann ein Baufinanzierer bei der Prüfung helfen?

Ein Baufinanzierer kann das Prolongationsangebot mit Angeboten mehrerer Banken vergleichen, die Wechselkosten einrechnen und Ihnen zeigen, ob sich ein Wechsel lohnt. Auch für eine Verhandlung mit der Hausbank liefert ein solcher Vergleich eine belastbare Grundlage. Kommt ein Wechsel infrage, koordiniert er die Ablösung und die Übertragung der Grundschuld.

Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO und die Eintragung im Vermittlerregister. Sinnvoll ist ein Gespräch, sobald das Prolongationsangebot vorliegt, besser noch einige Monate davor.