Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Bamberg 2026

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Bamberg können Sie kostenlos selbst nachsehen: Der Gutachterausschuss der Stadt veröffentlicht seine Bodenrichtwertkarten bis zum Stichtag 1. Januar 2026 als PDF. Für Bauland in mittlerer Lage nennt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 ein Preisniveau von 400 € je Quadratmeter (S. 86). Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel 640.000 € (S. 124).

Wer ist in Bamberg für die Bodenrichtwerte zuständig?

In Bamberg gibt es zwei Gutachterausschüsse, und das sorgt bei Käufern oft für Verwirrung. Für das Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss der Stadt Bamberg in der Unteren Sandstraße 34 zuständig. Gemeinden im Umland wie Hallstadt, Bischberg oder Memmelsdorf fallen dagegen unter den Gutachterausschuss des Landkreises mit Sitz in der Ludwigstraße 23 (Marktbericht Bayern, S. 202).

Der städtische Ausschuss erstellt die Bodenrichtwertkarte, erteilt Auskünfte aus der Kaufpreissammlung für das Stadtgebiet und erstellt auf Antrag Gutachten über den Wert von Grundstücken und Gebäuden. Rechtsgrundlage für die Bodenrichtwerte ist § 196 BauGB. Danach werden sie aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und gelten für ein typisches unbebautes Grundstück in einer Zone.

Wie kommen Sie an den Bodenrichtwert in Bamberg?

Für das Stadtgebiet geht das ohne Antrag und ohne Gebühr:

1. Die Seite des Gutachterausschusses auf stadt.bamberg.de aufrufen.
2. In der rechten Spalte unter „kostenfreie Bodenrichtwertkarten“ den gewünschten Stichtag wählen.
3. Die PDF-Karte öffnen und die Zone suchen, in der Ihr Grundstück liegt.
4. Wert und Merkmale der Zone notieren, etwa die Art der Nutzung.

Verfügbar sind die Karten zu den Stichtagen 31.12.2018, 31.12.2020, 01.01.2022, 01.01.2024 und 01.01.2026. Die Dateien sind recht groß, rechnen Sie mit gut 20 MB je Karte. Ältere Werte oder eine schriftliche Bestätigung, etwa für das Finanzamt, erhalten Sie nur auf Antrag. Die Gebühr dafür beträgt grundsätzlich 50 €.

Worauf sollten Sie beim Bodenrichtwert achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone, kein Preis für Ihr Grundstück. Er unterstellt ein unbebautes Grundstück mit bestimmten Eigenschaften. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ändert sich auch sein Wert. Typische Gründe sind:

• eine deutlich größere oder kleinere Fläche als üblich,
• eine andere zulässige Bebauung, etwa mehr Geschosse,
• ein ungünstiger Zuschnitt oder eine Hanglage,
• Belastungen im Grundbuch wie Wegerechte.

Für ein bebautes Grundstück ist der Bodenwert nur ein Teil des Kaufpreises. Den Gebäudewert bestimmen Baujahr, Zustand, Ausstattung und energetischer Standard. Der Richtwert hilft Ihnen also vor allem dabei, den Grundstücksanteil eines Angebots einzuschätzen.

Wie teuer ist Bauland in Bamberg?

Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses weist für jede kreisfreie Stadt ein Bodenpreisniveau für den individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage aus. Für Bamberg ergibt sich folgende Reihe (S. 86):

Jahr	Bodenpreisniveau je m²
2019	350 €
2021	330 €
2022	370 €
2023	370 €
2024	400 €
2025	400 €

Zwischen 2022 und 2024 stieg das Niveau um 8,1 Prozent, 2025 blieb es unverändert. Bayernweit liegt Bamberg damit im oberen Mittelfeld, gleichauf etwa mit Straubing und dem Landkreis Regensburg (S. 85). Der Bericht weist selbst darauf hin, dass sich solche Werte für überregionale Vergleiche eignen, für eine Einschätzung vor Ort aber zu stark verallgemeinern.

Wie weit die Preise auseinandergehen, zeigt die Sparkasse Bamberg. Nach dem Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe kosten Baugrundstücke in der Region zwischen 60 und 900 € je Quadratmeter (Sparkasse, S. 2). Diese Angabe bezieht sich auf die Region, nicht nur auf die Stadt. Für den Landkreis Bamberg nennt der Bayernbericht zum Vergleich ein Niveau von 155 € je Quadratmeter (S. 87).

Was kosten Häuser in Bamberg?

Für Häuser wertet der Bayernbericht Weiterverkäufe aus, also Bestandsobjekte ohne Neubau. Die Mittelwerte für die Stadt Bamberg (S. 124 und S. 132):

Haustyp	2023	2024	2025
Ein- und Zweifamilienhaus, Preis im Mittel	655.000 €	660.000 €	640.000 €
Ein- und Zweifamilienhaus, je m² Wohnfläche	3.200 €	3.550 €	3.850 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, Preis im Mittel	405.000 €	425.000 €	455.000 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, je m² Wohnfläche	3.100 €	2.900 €	3.050 €

Freistehende Häuser wurden 2025 im Mittel 3,0 Prozent günstiger verkauft als im Vorjahr, Reihenhäuser und Doppelhaushälften dagegen 7,1 Prozent teurer. Die durchschnittliche Grundstücksgröße der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 761 Quadratmetern (S. 124).

Die Sparkasse nennt für die Region Angebotspreise von 110.000 € bis 1,5 Mio. € für gebrauchte freistehende Häuser und 150.000 € bis 650.000 € für gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser (Sparkasse, S. 2). Die große Spanne macht deutlich, wie stark Lage und Zustand den Preis bestimmen.

Was kosten Eigentumswohnungen in Bamberg?

Im Mittel zahlten Käufer 2025 für eine weiterverkaufte Wohnung 3.500 € je Quadratmeter Wohnfläche, genauso viel wie in den beiden Jahren davor. Neubauwohnungen kosteten 5.700 € je Quadratmeter, 14 Prozent mehr als 2024 (S. 168). Mit 204 Verkäufen entfielen 2025 rund 45 Prozent aller Transaktionen in der Stadt auf Eigentumswohnungen (S. 56).

Auch hier liefert die Sparkasse Spannen für die Region: Neue Eigentumswohnungen kosten 4.100 bis 6.600 €, gebrauchte 1.400 bis 4.500 € je Quadratmeter (Sparkasse, S. 2).

Wie entwickelt sich der Markt?

Die Zahl der Transaktionen in der Stadt stieg von 410 im Jahr 2024 auf 452 im Jahr 2025, ein Plus von 10,2 Prozent (S. 22). Der Geldumsatz erhöhte sich leicht von 192,8 auf 199,5 Mio. € (S. 26). Die Sparkasse Bamberg beziffert das Transaktionsvolumen in der Stadt für 2024 mit 345 Mio. € (Sparkasse, S. 1). Die Zahlen stammen aus unterschiedlichen Erhebungen und lassen sich nicht direkt vergleichen.

Inhaltlich sieht die Sparkasse eine Erholung: Die stärkere Nachfrage habe den Preisrückgang im Bestand gestoppt. In guten Lagen und bei sanierten Objekten könnten die Preise wieder steigen, für Gebäude in schlechtem energetischem Zustand rechnet sie weiter mit Abschlägen (Sparkasse, S. 1).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Bamberg an?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB hälftig, wenn beide den Makler beauftragt haben. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel geht von einer Doppelhaushälfte zum Mittelwert 2025 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis Doppelhaushälfte (S. 132)	455.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	15.925 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	9.100 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	16.244 €
Nebenkosten zusammen	41.269 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	86.769 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 9 Prozent des Kaufpreises. Viele Banken erwarten, dass Sie diesen Betrag aus eigenen Mitteln zahlen. Ob für Sie eine Förderung für selbst genutztes Wohneigentum in Frage kommt, können Sie bei der BayernLabo prüfen.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Bamberg?

In Bamberg hat sich das Bodenpreisniveau 2025 nicht verändert, und auch gebrauchte Wohnungen kosteten im Mittel so viel wie in den Vorjahren. Für Käufer heißt das: Vergleichen Sie den Angebotspreis mit den Mittelwerten und schauen Sie sich den Bodenrichtwert der Zone an, bevor Sie verhandeln.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen und Eigenkapital passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer holt Angebote mehrerer Banken ein und bezieht Förderwege ein. Ansprechpartner finden Sie unter Baufinanzierung in Bamberg. Bei steuerlichen Fragen hilft Ihnen ein Steuerberater weiter.