Kaufnebenkosten in Bayern

Bayern ist beim Immobilienkauf in einem Punkt eine Ausnahme: Die Grunderwerbsteuer ist hier so niedrig wie in keinem anderen Land. Das senkt die Kaufnebenkosten spürbar. Trotzdem bleiben Notar, Grundbuch und häufig ein Makler, und gerade in München und den teuren Lagen Oberbayerns ergeben sich daraus hohe Summen. Diese Seite zeigt, welche Kosten Sie in Bayern einplanen sollten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Das Bayerische Landesamt für Steuern nennt einen regelmäßigen Steuersatz von 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dieser Satz steht in § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes des Bundes. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Alle anderen Länder haben ihn seitdem erhöht, Bayern hat das nie getan. Deshalb gilt hier bis heute der ursprüngliche Bundessatz.

Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Gegenleistung, also der Kaufpreis. Ein Beispiel: Für eine Wohnung in Regensburg oder ein Haus in Unterfranken zum Preis von 300.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 10.500 Euro. Im Vergleich zu Ländern mit 6,5 Prozent sparen Sie bei diesem Kaufpreis 9.000 Euro.

Fällig wird die Steuer nach dem Bescheid des Finanzamts, meist innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung heraus, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist.

Was kosten Notar und Grundbuch in Bayern?

Für Notar und Grundbuchamt gelten bundesweit dieselben Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein Vorteil für Bayern ergibt sich hier also nicht. Als Faustwert für beide Posten zusammen gelten rund 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro rechnen Sie mit etwa 6.000 Euro.

Damit sind die Notar- und Grundbuchkosten in Bayern im Verhältnis zur Grunderwerbsteuer vergleichsweise gewichtig. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Vormerkung, die Umschreibung des Eigentums und die Grundschuld für die finanzierende Bank.

Was gilt bei der Maklerprovision?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses greift die Halbteilung nach § 656c BGB. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein. Wurde der Makler nur vom Verkäufer beauftragt, darf höchstens die Hälfte an Sie weitergereicht werden.

Wie hoch die Provision insgesamt ist, legt das Gesetz nicht fest. Der Betrag für den Käufer muss im Angebot stehen. In gefragten Regionen kaufen viele Interessenten trotzdem über einen Makler, weil Angebote ohne Makler selten sind.

Bezahlt die Bank auch die Nebenkosten?

Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler schaffen keinen Gegenwert und sollten daher aus Eigenkapital kommen. Durch die niedrige Grunderwerbsteuer brauchen Sie in Bayern dafür weniger eigenes Geld als in den meisten anderen Ländern.

Wollen Sie mehr als den Kaufpreis finanzieren, prüft die Bank Einkommen und Haushaltsrechnung besonders genau. Möglich ist das, die Konditionen fallen aber meist schlechter aus.

Was kostet der Kauf in Bayern insgesamt?

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro summieren sich Grunderwerbsteuer und Notar samt Grundbuch auf etwa 16.500 Euro. Das entspricht rund 5,5 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler. In vielen anderen Ländern liegt dieser Wert spürbar höher. Der Vorteil wächst mit dem Kaufpreis: Bei einer Wohnung in München, die deutlich mehr kostet, macht der niedrige Steuersatz in absoluten Zahlen einen großen Unterschied. Rechnen Sie trotzdem nicht zu knapp. Neben den Kaufnebenkosten fallen oft Ausgaben für Umzug, Einrichtung oder erste Reparaturen an, die ebenfalls aus eigenen Mitteln kommen sollten.

Welche Förderung bietet Bayern?

Zuständig für die Wohnraumförderung ist die BayernLabo, die Förderbank für Wohnraum in Bayern. Sie unterstützt den Kauf und Bau von selbst genutztem Wohneigentum, etwa im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms und des Bayerischen Zinsverbilligungsprogramms. Es handelt sich um zinsgünstige Darlehen. Die genauen Voraussetzungen und den Antragsweg sollten Sie vor dem Kaufvertrag klären. Ergänzend gibt es die bundesweiten KfW-Programme.

Wo können Sie in Bayern noch sparen?

Auch bei 3,5 Prozent lohnt es sich, die Bemessungsgrundlage zu prüfen. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, eine Sauna oder ein Gartenhaus können Sie im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Für diesen Anteil zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Wichtig ist ein angemessener Wert, der sich am Zustand orientiert, sonst kürzt das Finanzamt.

Erwerbe zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei, ebenso Käufe bis 2.500 Euro. Bei Notar und Grundbuch bestehen kaum Spielräume, beim Makler dagegen schon, etwa wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen.