Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Friedrichshafen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Friedrichshafen sehen Sie kostenfrei in BORIS-BW, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025 (S. 47). Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Östlicher Bodenseekreis zeigt: Gebrauchte Wohnungen haben sich nach einem starken Preisrückgang 2023 auf stabilem Niveau eingependelt (S. 12). Freistehende Häuser im Gebiet des Ausschusses kosteten zuletzt im Durchschnitt 647.000 Euro (S. 24).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Friedrichshafen?

Seit dem 1. Juli 2020 gibt es den Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis. Ihm gehören die Städte Friedrichshafen und Tettnang sowie die Gemeinden Eriskirch, Immenstaad, Kressbronn, Langenargen, Meckenbeuren und Neukirch an. Ausschuss und Geschäftsstelle sind bei der Stadtverwaltung Friedrichshafen eingerichtet (S. 4).

Die Geschäftsstelle führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und leitet daraus die Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung ab (S. 4). Durch den Zusammenschluss lassen sich Kaufverträge über Gemeindegrenzen hinweg vergleichen. Seit dem Stichtag 1. Januar 2022 veröffentlicht der Ausschuss die Richtwerte in einheitlicher Darstellung in BORIS-BW (S. 6).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

So kommen Sie zum Wert für Ihre Adresse:

1. BORIS-BW auf der Seite der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg öffnen.
2. Das Produkt „BORIS-BW“ wählen. Die Richtwerte zum 1. Januar 2025 sind städtebauliche Richtwerte für die Verkehrswertermittlung (S. 47).
3. Adresse in Friedrichshafen eingeben und die Richtwertzone anklicken.
4. Wert, Nutzungsart und die angegebene wertrelevante Geschossflächenzahl ablesen.

Für die Grundsteuer dürfen Sie die Werte zum 1. Januar 2025 nicht verwenden. Dafür gibt es das Produkt „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ mit dem Stichtag 1. Januar 2022 (S. 47). Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle kostet eine Gebühr nach der Gebührensatzung, den ausführlichen Jahresbericht erhalten Sie dort für 40 Euro (S. 48).

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter Durchschnittswert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Bei bebauten Gebieten wird unterstellt, das Grundstück wäre unbebaut, und baureifes Land ist erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen (S. 46). Der Wert hat keine bindende Wirkung.

Besonders wichtig ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (wGFZ). Sie ist laut Gutachterausschuss keine bauliche Vorgabe, sondern nur die Rechengrundlage des Richtwerts. Ist die mögliche oder tatsächliche Ausnutzung Ihres Grundstücks höher oder niedriger, ist der Bodenwert gegebenenfalls anzupassen (S. 47). Abweichungen bei Lage, Zuschnitt, Neigung, Größe oder Erschließung wirken sich ebenfalls auf den Wert aus (S. 46).

Liegt ein Wohnhaus im Außenbereich ohne eigene Richtwertzone, setzt der Ausschuss für die Verkehrswertermittlung als Baulandfläche das Fünffache der Gebäudefläche an (S. 46). Für Acker, Grünland und Obstflächen in Friedrichshafen nennt der Bericht Richtwerte zwischen 5,00 und 5,50 Euro je Quadratmeter (S. 28).

Wie entwickeln sich die Wohnungspreise?

Bei Wiederverkäufen in Friedrichshafen und Immenstaad blieb die Zahl der Verkäufe nahezu unverändert, die Preise sind nach dem Rückgang 2023 stabil (S. 12). Neubauwohnungen werden weiterhin in geringer Zahl verkauft, ihre Preise blieben 2024 nahezu konstant (S. 12). Für gebrauchte Wohnungen in Friedrichshafen weist der Bericht im Auswertungsjahr 2024 diese Durchschnittspreise aus, ohne Gebäude mit Seeanstoß (S. 16):

Bereinigtes Baujahr	Verkäufe	Durchschnitt
bis 1980	56	2.712 €/m²
1981 bis 1990	85	3.283 €/m²
1991 bis 2000	62	3.615 €/m²
2001 bis 2010	27	4.275 €/m²
2011 bis 2023	25	4.937 €/m²

Neubauwohnungen kosteten in Friedrichshafen zum Stichtag 1. Januar 2025 bei 31 Verkäufen durchschnittlich 6.924 Euro je Quadratmeter (S. 14). Im Umland lagen die Werte je nach Gemeinde darunter oder darüber, etwa 5.930 Euro in Tettnang und 7.561 Euro in Immenstaad (S. 14). Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass Auswertungen mit wenigen Verkäufen keine repräsentativen Marktdaten sind.

Was kosten Häuser am östlichen Bodensee?

Für Häuser veröffentlicht der Bericht Durchschnittspreise für das gesamte Gebiet des Ausschusses, nicht nur für Friedrichshafen. Zum Stichtag 1. Januar 2025 ergeben sich für vorhandene Gebäude diese Werte (S. 24):

Hausart	Verkäufe	Mittlere Grundstücksfläche	Durchschnittspreis
Reihenhäuser und Reiheneckhäuser	36	217 m²	456.000 €
Doppelhaushälften	56	334 m²	567.000 €
Freistehende Gebäude	95	648 m²	647.000 €
Mehrfamilienwohn- und Geschäftshäuser	61	645 m²	905.000 €

Die Spannen sind groß. Freistehende Häuser wechselten für 180.000 bis 3.385.000 Euro den Eigentümer (S. 24). Lage, Seenähe, Baujahr und Zustand machen den Unterschied. Wer ein Haus kaufen will, sollte den Bodenrichtwert und das Baujahr gemeinsam betrachten. Ein Tiefgaragenstellplatz im Bestand kostete im Durchschnitt 19.300 Euro (S. 26).

Welche Kaufnebenkosten kommen dazu?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG sowie gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung in Friedrichshafen mit 73 Quadratmetern aus, Baujahr 1981 bis 1990, zum Durchschnittspreis aus dem Bericht. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 73 m² zu 3.283 € (S. 16)	239.659 €
Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent	11.983 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.793 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	8.556 €
Nebenkosten zusammen	25.332 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	49.298 €

Rechnen Sie mit Nebenkosten von gut 10,5 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler mit rund 7 Prozent. Diesen Teil sollten Sie in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen können. Prüfen Sie außerdem, ob ein Förderprogramm der L-Bank für Ihr Vorhaben in Frage kommt.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Friedrichshafen?

In Friedrichshafen sind gebrauchte Wohnungen nach der Korrektur 2023 wieder stabil bewertet, während Neubau teuer bleibt und selten angeboten wird. Der Richtwert in BORIS-BW zeigt Ihnen den Bodenanteil, die Tabellen nach Baujahr helfen beim Einordnen eines Wohnungsangebots.

Bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen, sollten Sie wissen, welche Kaufpreisgrenze zu Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer holt Angebote mehrerer Banken ein und bezieht Fördermittel ein. Ansprechpartner finden Sie unter Baufinanzierung in Friedrichshafen. Bei steuerlichen Fragen, etwa zu einer vermieteten Wohnung, hilft ein Steuerberater.