Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Rosenheim 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Rosenheim erhalten Sie beim Gutachterausschuss der Stadt, allerdings anders als in vielen bayerischen Städten nicht kostenlos: Jede Auskunft kostet 35 €. Für Bauland in mittlerer Lage nennt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 ein Bodenpreisniveau von 1.000 € je Quadratmeter (S. 86). Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel 955.000 € (S. 124).

Wer ist in Rosenheim für die Bodenrichtwerte zuständig?

Für das gesamte Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Rosenheim zuständig. Er wertet die Kaufverträge aus, die ihm Notare übersenden, und leitet daraus Bodenrichtwerte und Marktdaten ab. Für die Gemeinden im Umland, etwa Kolbermoor, Stephanskirchen oder Bad Aibling, gibt es einen eigenen Gutachterausschuss für den Landkreis Rosenheim (S. 203). Achten Sie also darauf, ob Ihr Grundstück innerhalb der Stadtgrenze liegt.

Die Stadt gliedert sich in neun Stadtbezirke: Innenstadt, West, Ost, Süd, Fürstätt, Westerndorf St. Peter, Happing, Aising und Pang. Die Bodenrichtwertzonen sind feiner geschnitten als diese Bezirke. Zwei Grundstücke im selben Bezirk können deshalb in Zonen mit unterschiedlichem Wert liegen.

Wie kommen Sie an den Bodenrichtwert?

In Rosenheim ist der Bodenrichtwert eine gebührenpflichtige Auskunft. So gehen Sie vor:

1. Öffnen Sie die Seite des Rosenheimer Gutachterausschusses bei BORIS-Bayern.
2. Wählen Sie den Stichtag. Angeboten werden Werte vom 31.12.2006 bis zum 01.01.2026.
3. Bestellen Sie die Einzelauskunft für Ihr Grundstück. Die Gebühr beträgt 35 € je Auskunft, gleich für welchen Stichtag.
4. Prüfen Sie in der Auskunft die Merkmale des Richtwertgrundstücks, vor allem Nutzungsart und Maß der Bebauung.

Der Ausschuss bietet über BORIS-Bayern auch eigene Immobilienmarktberichte an. Die aktuelle Ausgabe 2024 mit den Berichtsjahren 2022 bis 2024 kostet 60 €. Wer sich vor einem Kauf einen Überblick verschaffen will, findet kostenlose Eckdaten im Immobilienmarktbericht Bayern des Oberen Gutachterausschusses. Auf ihm beruhen die Zahlen in diesem Beitrag.

Was bedeutet das Bodenpreisniveau von 1.000 €?

Der Landesbericht arbeitet nicht mit einzelnen Richtwertzonen, sondern mit einem durchschnittlichen Preisniveau für individuelles Wohnbauland in der jeweils örtlich mittleren Lage (S. 84). Die mittlere Lage wird dabei über den Bodenpreis bestimmt, nicht über Infrastruktur oder Naturnähe. Der Wert eignet sich für überregionale Vergleiche, für Ihr konkretes Grundstück ersetzt er die Auskunft nicht.

Für die Stadt Rosenheim zeigt die Reihe diese Entwicklung (S. 86):

Jahr	Bodenpreisniveau individueller Wohnungsbau
2019	650 €/m²
2021	980 €/m²
2022	1.180 €/m²
2023	1.000 €/m²
2024	1.000 €/m²
2025	1.000 €/m²

Nach dem Höchststand 2022 ist das Niveau gesunken und seither stabil. Unter den kreisfreien Städten in Bayern liegt nur München höher, Regensburg folgt knapp dahinter (S. 84). Für ein Baugrundstück mit 500 Quadratmetern ergäbe der Mittelwert rechnerisch 500.000 € allein für den Boden. Je nach Zone kann Ihr Wert deutlich darüber oder darunter liegen.

Was kosten Häuser in Rosenheim?

Weiterverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel 955.000 €, das entspricht 5.100 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 124). Gegenüber 2024 ist das ein Rückgang um 5,0 Prozent. Die Grundstücke waren dabei im Schnitt 707 Quadratmeter groß.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind spürbar günstiger, weil das Grundstück kleiner ausfällt (S. 132 und S. 138):

Haustyp, Weiterverkauf 2025	Ø Grundstück	Ø Preis je m² Wohnfläche	Ø Kaufpreis
Ein- und Zweifamilienhaus	707 m²	5.100 €	955.000 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte	316 m²	4.800 €	605.000 €

Der Abstand zwischen beiden Haustypen beträgt im Mittel 350.000 € (S. 138). Ein Blick auf die lange Reihe zeigt, wie stark die Hauspreise schwanken: Der Mittelwert für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2022 bei 1.210.000 € und 2023 bei 970.000 € (S. 127). Mittelwerte aus wenigen Verkäufen reagieren auf einzelne große oder kleine Objekte. Für eine Kaufentscheidung zählt das konkrete Haus mit Baujahr, Zustand und Lage.

Was kosten Eigentumswohnungen in Rosenheim?

Gebrauchte Eigentumswohnungen erzielten 2025 im Mittel 4.300 € je Quadratmeter Wohnfläche, Neubauwohnungen 7.300 € (S. 168). Bei gebrauchten Wohnungen sind die Preise seit 2023 leicht gesunken.

Jahr	Neubau	Weiterverkauf
2023	8.100 €/m²	4.700 €/m²
2024	7.200 €/m²	4.400 €/m²
2025	7.300 €/m²	4.300 €/m²

Wohnungen prägen den Rosenheimer Markt. 2025 wurden 761 Eigentumswohnungen verkauft, nach 570 im Vorjahr (S. 162). Bei insgesamt 961 Transaktionen in der Stadt (S. 22) entfielen damit rund vier von fünf Verkäufen auf Wohnungen. Der Geldumsatz mit Eigentumswohnungen stieg auf 151,8 Mio. € (S. 162).

Wie hat sich der Markt 2025 insgesamt entwickelt?

Die Zahl der Transaktionen in der Stadt Rosenheim stieg 2025 auf 961, ein Plus von 33,7 Prozent gegenüber den 719 Verkäufen des Vorjahres (S. 22). Der gesamte Geldumsatz hat sich mehr als verdoppelt, von 217,5 Mio. € auf 466,0 Mio. € (S. 26). Die Zahl der Baugenehmigungen ging dagegen von 57 auf 50 zurück (S. 22).

Für Käufer heißt das: Der Markt ist wieder lebhaft, die Preise für Bestandsimmobilien sind aber nicht im gleichen Maß gestiegen. Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen lagen die Mittelwerte 2025 sogar unter dem Vorjahr. Wer vergleicht und verhandelt, hat Spielraum.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Rosenheim an?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Kosten für Notar und Grundbuchamt nach GNotKG sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB hälftig, wenn beide den Makler beauftragt haben. Mehr zu den einzelnen Posten lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Beispiel für eine gebrauchte Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Mittelwert 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Provision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 70 m² zu 4.300 € (S. 168)	301.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	10.535 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.020 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	10.746 €
Nebenkosten zusammen	27.301 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	57.401 €

Viele Banken erwarten, dass Sie zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Prüfen Sie außerdem, ob ein Förderdarlehen der BayernLabo für Ihren Fall in Frage kommt.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Rosenheim?

Rosenheim gehört zu den teuersten Städten in Bayern, auch wenn die Preise für Bestandsobjekte zuletzt nachgegeben haben. Planen Sie den Kauf deshalb vom Eigenkapital und der tragbaren Monatsrate her, nicht vom Wunschobjekt. Die 35 € für eine Bodenrichtwertauskunft lohnen sich, wenn Sie ein Haus mit großem Grundstück oder einen Bauplatz prüfen.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und bezieht Förderwege ein. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Rosenheim. Für steuerliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.