Ohne Eigenkapital

Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber wenig oder kein Eigenkapital hat, ist nicht automatisch ausgeschlossen. Einige Banken finanzieren den vollen Kaufpreis und in Einzelfällen auch die Kaufnebenkosten. Diese Finanzierungen sind jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden und tragen höhere Risiken. Auf dieser Seite erfahren Sie in Kurzform, wann eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, was sie kostet und welche Alternativen es gibt.

Was bedeutet Finanzierung ohne Eigenkapital genau?

Im Sprachgebrauch werden zwei Varianten unterschieden. Bei der Vollfinanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision, zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Bei der Finanzierung inklusive Nebenkosten übernimmt die Bank auch diese Kosten. Dann liegt der Darlehensbetrag über dem Kaufpreis.

Der Unterschied ist erheblich. Die Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank sie mit, ist das Darlehen von Anfang an höher als der Wert der Sicherheit. Entsprechend zurückhaltender sind die Banken bei dieser Variante.

Welche Voraussetzungen verlangen Banken?

Wer wenig Eigenkapital mitbringt, muss die Bank mit anderen Faktoren überzeugen. Typischerweise achten Banken auf:

• ein sicheres Einkommen, etwa aus unbefristeter Anstellung oder einem Beamtenverhältnis
• ein Einkommen, das deutlich über der Belastung aus der Finanzierung liegt
• eine einwandfreie Schufa-Auskunft ohne Negativmerkmale
• geringe weitere Verbindlichkeiten
• eine Immobilie in einer gefragten Lage mit gutem Zustand
• eine Tilgung, die die Restschuld zügig senkt

Die Bank ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB verpflichtet. Sie muss prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Bei fehlendem Eigenkapital trägt Ihr Einkommen die gesamte Last, deshalb fällt diese Prüfung besonders gründlich aus.

Warum ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist teurer?

Banken bewerten jede Immobilie mit einem Beleihungswert, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt. Je höher das Darlehen im Verhältnis zu diesem Wert ist, desto größer ist das Risiko der Bank im Fall eines Zahlungsausfalls. Für dieses Risiko verlangt sie einen Aufschlag.

Hinzu kommt, dass bei einem höheren Darlehen auch die absolute Zinslast steigt. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie deutlich mehr Zinsen als mit Eigenkapital. Wie groß der Unterschied im Einzelfall ist, lässt sich nur mit konkreten Angeboten vergleichen.

Was kann Eigenkapital ersetzen?

Viele Käufer haben mehr Eigenkapitalersatz, als sie denken. Je nach Bank werden unter anderem anerkannt:

• Bereits bezahltes Grundstück: Beim Hausbau zählt ein schuldenfreies Grundstück häufig als Eigenkapital.
• Bausparguthaben: Ein angespartes Guthaben fließt in die Finanzierung ein.
• Versicherungen und Wertpapiere: Rückkaufswerte oder Depots können eingesetzt oder als Sicherheit hinterlegt werden.
• Eigenleistungen: Beim Bau oder bei der Sanierung erkennen manche Banken nachweisbare Eigenarbeit an.
• Nachrangige Darlehen: Darlehen von Angehörigen oder vom Arbeitgeber, die gegenüber dem Bankdarlehen nachrangig sind, wirken aus Sicht der Bank teilweise wie Eigenkapital.
• Schenkungen: Geldgeschenke von Eltern oder Großeltern erhöhen das Eigenkapital. Ob dabei Schenkungsteuer anfällt, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Welche dieser Positionen eine Bank akzeptiert und in welcher Höhe, ist sehr unterschiedlich.

Welche Rolle spielen Förderdarlehen?

Förderprogramme von Bund und Ländern können eine Finanzierung ergänzen. Manche Landesförderinstitute behandeln ihre Darlehen in der Gesamtfinanzierung ähnlich wie Eigenkapital, andere nicht. Ob ein Programm für Sie infrage kommt, hängt vom Bundesland, vom Vorhaben, vom Haushaltseinkommen und vom aktuellen Programmstand ab. Ein Baufinanzierer kann prüfen, welche Programme sich mit dem Bankdarlehen kombinieren lassen.

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert nur, wenn die Rechnung auch unter ungünstigen Bedingungen aufgeht. Diese Risiken sollten Sie bedenken:

• Hohe Restschuld: Am Ende der Zinsbindung ist die Restschuld höher als mit Eigenkapital. Steigen die Zinsen bis dahin, steigt auch die Rate der Anschlussfinanzierung.
• Verkauf in der Anfangsphase: Müssen Sie die Immobilie wegen Trennung, Jobwechsel oder Krankheit früh verkaufen, deckt der Erlös die Restschuld möglicherweise nicht. Hinzu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB kommen.
• Keine Reserve: Wer alles in die Immobilie steckt, hat für Reparaturen oder Einkommensausfälle keine Rücklagen.

Sinnvoll ist deshalb eine höhere Tilgung, eine lange Zinsbindung und eine Liquiditätsreserve außerhalb der Finanzierung. Bei Zinsbindungen über zehn Jahre haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung.

Für wen eignet sich diese Finanzierung?

Am ehesten für Käufer mit hohem, sicherem Einkommen, die bisher wenig Vermögen aufbauen konnten, etwa Berufseinsteiger in gut bezahlten Berufen oder Beamte. Auch Kapitalanleger nutzen bewusst wenig Eigenkapital, wenn die Mieteinnahmen die Finanzierung weitgehend tragen. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater besprechen.

Weniger geeignet ist sie für Haushalte mit knappem Budget oder unsicherem Einkommen. Hier ist es oft sinnvoller, noch einige Zeit zu sparen oder eine günstigere Immobilie zu wählen.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist der Vergleich mehrerer Banken besonders wichtig. Viele Institute bieten diese Variante gar nicht an, andere nur in bestimmten Regionen oder für bestimmte Berufsgruppen. Ein Baufinanzierer, der regelmäßig Vollfinanzierungen begleitet, weiß, welche Banken infrage kommen, welche Eigenkapitalersatzmittel anerkannt werden und wie sich Förderdarlehen einbinden lassen.

Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt. Ein seriöser Finanzierer rechnet mit Ihnen auch ungünstige Szenarien durch und rät von einer Finanzierung ab, wenn sie nicht tragfähig ist. In unserem Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital als Schwerpunkt angeben.