100-Prozent-Finanzierung: Welche Voraussetzungen stellen Banken?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist möglich, wenn Ihr Einkommen sicher und hoch genug ist, Ihre Bonität einwandfrei ist und die Immobilie für die Bank gut bewertbar ist. Die Bank finanziert dann den vollen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten bringen Sie selbst auf. Weil das Darlehen über dem vorsichtig angesetzten Beleihungswert liegt, prüfen Banken solche Anträge genauer und verlangen meist einen höheren Zins.

Was bedeutet 100-Prozent-Finanzierung genau?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Werden auch die Nebenkosten finanziert, spricht man von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung.

Die Begriffe werden im Alltag nicht einheitlich verwendet. Manche Anbieter sprechen schon bei Finanzierung des Kaufpreises von Vollfinanzierung. Fragen Sie deshalb immer nach, ob ein Angebot nur den Kaufpreis oder auch die Nebenkosten umfasst. Die Mitfinanzierung der Nebenkosten ist noch einmal deutlich anspruchsvoller und wird im Beitrag zu den Kaufnebenkosten ausführlicher behandelt.

Warum ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital für die Bank riskanter?

Die Bank sichert das Darlehen mit einer Grundschuld ab. Maßstab ist nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert. Das ist ein vorsichtig ermittelter Wert, den die Immobilie nach Einschätzung der Bank auch langfristig und bei schwächerem Markt erzielen würde. Er liegt häufig unter dem Kaufpreis.

Finanzieren Sie den vollen Kaufpreis, ist ein Teil des Darlehens nicht durch den Beleihungswert gedeckt. Fällt die Rückzahlung aus, reicht der Verwertungserlös möglicherweise nicht aus. Diesen ungedeckten Teil gleicht die Bank über einen Zinsaufschlag und strengere Anforderungen an Ihre Person aus.

Welche Voraussetzungen prüfen Banken?

Die Kriterien unterscheiden sich von Bank zu Bank. In der Praxis tauchen aber immer wieder dieselben Punkte auf.

Bereich	Worauf die Bank achtet
Einkommen	Höhe, Sicherheit und Entwicklung, etwa unbefristete Anstellung oder Beamtenstatus
Haushaltsrechnung	Überschuss nach Rate, Lebenshaltung und bestehenden Verpflichtungen
Bonität	Schufa ohne Negativmerkmale, wenige oder keine Konsumkredite
Objekt	Lage, Zustand, Marktgängigkeit, angemessener Kaufpreis
Tilgung	zügige Rückführung, damit der ungedeckte Teil schnell sinkt
Reserve	Rücklage für Nebenkosten und unerwartete Ausgaben

Sicheres Einkommen

Banken erwarten ein sicheres und gut planbares Einkommen, das nach Abzug von Rate und Lebenshaltungskosten einen deutlichen Überschuss lässt. Bevorzugt werden unbefristete Arbeitsverhältnisse außerhalb der Probezeit, Beamte und Selbstständige mit langer, stabiler Geschäftsentwicklung. Befristete Verträge, Probezeit oder stark schwankende Einkünfte erschweren eine Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich.

Saubere Bonität

Die Bank fragt in der Regel eine Auskunft bei der Schufa ein. Negativmerkmale wie Zahlungsausfälle führen meist zur Ablehnung. Auch laufende Ratenkredite, Leasingverträge oder ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit verringern den Spielraum, weil die Raten in der Haushaltsrechnung abgezogen werden.

Gut bewertbare Immobilie

Je verlässlicher sich die Immobilie verwerten ließe, desto eher ist die Bank zu einer hohen Beleihung bereit. Eine Wohnung in gefragter Lage mit marktüblichem Kaufpreis schneidet besser ab als ein Objekt mit Sanierungsstau, Sonderbauweise oder in einer Region mit schwacher Nachfrage. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem, was die Bank für angemessen hält, scheitert eine 100-Prozent-Finanzierung oft schon an der Bewertung.

Zügige Tilgung

Banken verlangen bei hoher Beleihung oft eine höhere anfängliche Tilgung. So sinkt die Restschuld schneller unter den Beleihungswert und das Risiko verringert sich mit jedem Jahr. Für Sie bedeutet das eine höhere Monatsrate, aber auch eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Was schreibt das Gesetz zur Kreditwürdigkeitsprüfung vor?

Für Darlehen an Verbraucher, die durch eine Immobilie gesichert sind, gelten die Regeln zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 505a BGB muss die Bank vor Vertragsschluss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. § 505b BGB regelt, auf welche Grundlage sie sich dabei stützen muss.

Nach § 505b BGB darf die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Entscheidend ist, ob Sie das Darlehen voraussichtlich aus Ihrem Einkommen zurückzahlen können. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital rückt Ihr Einkommen deshalb noch stärker in den Mittelpunkt.

Ist eine 100-Prozent-Finanzierung teurer?

Ja, in der Regel verlangen Banken einen höheren Zins, weil das Darlehen über dem vorsichtig angesetzten Beleihungswert liegt. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Bank, Marktlage und Ihrer persönlichen Situation ab.

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Schon ein kleiner Eigenanteil kann Sie in eine günstigere Stufe bringen. Hinzu kommt der Zinseszinseffekt: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit Zinsen auf einen höheren Darlehensbetrag. Lassen Sie sich deshalb Vergleichsrechnungen mit und ohne Eigenanteil erstellen.

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist kein Fehler, sie verlangt aber eine ehrliche Einschätzung Ihrer Lage. Drei Punkte sollten Sie vor der Unterschrift durchdenken:

1. Restschuld nach der Zinsbindung: Sie ist höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, steigt auch Ihre Rate.
2. Früher Verkauf: Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen, deckt der Erlös die Restschuld möglicherweise nicht. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB anfallen.
3. Fehlende Rücklage: Wer alles einsetzt, hat oft keinen Puffer für Reparaturen, Umzug oder Einkommensausfälle.

Ein Festzinsdarlehen können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine längere Zinsbindung schafft also Planungssicherheit, ohne Sie unbegrenzt zu binden.

Wie bereiten Sie eine 100-Prozent-Finanzierung vor?

Eine gute Vorbereitung erhöht die Chancen deutlich. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Haushaltsrechnung erstellen: Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben ehrlich gegenüber, einschließlich Versicherungen, Fahrzeugkosten und Rücklagen.
2. Bestehende Kredite prüfen: Kleine Ratenkredite vor der Anfrage abzulösen kann Ihre Haushaltsrechnung spürbar verbessern.
3. Schufa-Auskunft einholen: Nach Art. 15 DSGVO können Sie eine Kopie Ihrer gespeicherten Daten verlangen und Fehler korrigieren lassen.
4. Eigenkapitalersatz suchen: Bausparguthaben, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Versicherungen oder Unterstützung aus der Familie können die Nebenkosten decken.
5. Unterlagen vollständig sammeln: Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Ausweis, Objektunterlagen und bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide.
6. Objekt realistisch wählen: Ein Kaufpreis, der zur Lage und zum Zustand passt, erleichtert die Bewertung.

Für wen eignet sich eine 100-Prozent-Finanzierung?

Sie eignet sich vor allem für Menschen mit gutem, sicherem Einkommen, die noch wenig Erspartes haben. Typische Beispiele sind Berufseinsteiger mit festem Vertrag in gefragten Berufen, Beamte oder Paare mit zwei stabilen Einkommen. Wer mit jeder Monatsrate an die Grenze des Machbaren geht, sollte dagegen eher weiter sparen oder ein günstigeres Objekt wählen.

Auch die Lebensplanung zählt. Stehen Familienzuwachs, Elternzeit oder ein Berufswechsel bevor, sollte die Rate auch mit geringerem Einkommen tragbar bleiben. Rechnen Sie solche Szenarien vorab durch.

Fazit: Einkommen ersetzt Eigenkapital nur teilweise

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist für Menschen mit stabilem Einkommen und sauberer Bonität ein realistischer Weg ins Eigentum. Sie ist teurer als eine klassische Finanzierung und lässt weniger Spielraum für Rückschläge. Nicht jede Bank bietet sie an, und die Anforderungen unterscheiden sich deutlich. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann gezielt die Banken ansprechen, die zu Ihrer Situation passen, und Varianten mit unterschiedlichem Eigenanteil vergleichen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Ohne Eigenkapital.