Ertragswertverfahren: so rechnet die Bank beim Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus rechnet die Bank vom Ertrag her: Sie nimmt die nachhaltig erzielbaren Mieten, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den verbleibenden Reinertrag über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Hinzu kommt der Wert des Grundstücks. Für die Beleihung setzt die Bank dabei vorsichtigere Annahmen an als ein Gutachter, der den Verkehrswert ermittelt, deshalb liegt ihr Wert oft unter dem Kaufpreis.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus?

Das Ertragswertverfahren leitet den Wert eines Hauses aus den Mieten ab, die es nachhaltig erzielen kann. Von den jährlichen Mieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Geregelt ist das Verfahren in den §§ 27 ff. der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Gedanke dahinter ist einfach: Ein Käufer zahlt für ein vermietetes Haus so viel, wie die künftigen Erträge heute wert sind. Ein Haus mit hohen, sicheren Mieten und geringen Kosten ist mehr wert als ein gleich großes Haus mit niedrigen Mieten und hohem Instandhaltungsbedarf. Für Ein- und Zweifamilienhäuser nutzen Gutachter dagegen meist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren, weil dort die Eigennutzung im Vordergrund steht.

In welchen Schritten wird der Ertragswert berechnet?

Die Berechnung folgt einer festen Reihenfolge. Im allgemeinen Ertragswertverfahren sieht sie vereinfacht so aus:

Schritt	Rechenschritt	Ergebnis
1	Jährliche marktüblich erzielbare Nettokaltmieten aller Einheiten	Rohertrag
2	Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten	Reinertrag
3	Reinertrag minus Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz	Gebäudereinertrag
4	Gebäudereinertrag mal Barwertfaktor (aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)	Gebäudeertragswert
5	Gebäudeertragswert plus Bodenwert	vorläufiger Ertragswert
6	Zu- und Abschläge für besondere Merkmale, etwa Sanierungsstau	Ertragswert

Die ImmoWertV kennt neben diesem allgemeinen Verfahren auch eine vereinfachte und eine periodische Variante. Für das Verständnis der Bankrechnung reicht das allgemeine Schema.

Was zählt zum Rohertrag?

Zum Rohertrag zählen die Nettokaltmieten, die das Haus bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Umlagefähige Nebenkosten gehören nicht dazu, weil sie nur durchgereicht werden.

Entscheidend ist das Wort nachhaltig. Liegt eine vereinbarte Miete deutlich über dem Marktniveau, setzt der Gutachter die marktübliche Miete an. Liegt sie darunter, kann er den Unterschied je nach Laufzeit des Mietvertrags berücksichtigen. Leerstehende Wohnungen fließen mit der erzielbaren Miete ein, ein längerer Leerstand wird aber über Abschläge erfasst. Deshalb sind eine aktuelle Mieterliste und die Mietverträge für jede Bewertung so wichtig.

Welche Bewirtschaftungskosten werden abgezogen?

Abgezogen werden alle Kosten, die der Eigentümer tragen muss und nicht auf die Mieter umlegen kann. Dazu gehören:

• Verwaltungskosten: auch dann, wenn Sie das Haus selbst verwalten möchten
• Instandhaltungskosten: abhängig von Alter, Ausstattung und Zustand des Gebäudes
• Mietausfallwagnis: ein Ansatz für Leerstand, Zahlungsausfälle und Rechtsverfolgung
• Nicht umlegbare Betriebskosten: soweit sie nach den Mietverträgen beim Eigentümer bleiben

Gutachter orientieren sich dabei an Modellansätzen, die zur Herleitung des Liegenschaftszinssatzes passen. Für Banken schreibt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) eigene Mindestansätze vor. Ein Verkäufer, der in seiner Rechnung kaum Kosten ausweist, macht das Haus auf dem Papier rentabler, als es die Bank sehen wird.

Welche Rolle spielen Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer?

Liegenschaftszinssätze werden von den örtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet und meist in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Sie unterscheiden sich nach Region, Lage und Objektart.

Der Liegenschaftszinssatz beschreibt, mit welcher Verzinsung Käufer am Markt für eine Immobilie rechnen. Ein niedriger Zins führt zu einem hohen Ertragswert, ein hoher Zins zu einem niedrigen. In begehrten Lagen akzeptieren Käufer eine geringere Verzinsung, deshalb sind die Werte dort höher.

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Sie hängt vom Baujahr ab, verlängert sich aber durch Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen oder Bädern. Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Barwertfaktor und damit der Gebäudeertragswert. Belege über durchgeführte Modernisierungen wirken sich deshalb direkt auf den Wert aus.

Der Bodenwert ergibt sich in der Regel aus dem Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für die jeweilige Zone festlegt. Die Bodenrichtwerte sind in den Länderportalen meist frei einsehbar.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Beleihungswert?

Der Ertragswert nach ImmoWertV soll den Verkehrswert abbilden, also den Preis, der am Stichtag am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist ein vorsichtigerer Wert, der über die gesamte Darlehenslaufzeit Bestand haben soll. Banken rechnen ihn zwar ebenfalls über den Ertrag, setzen dabei aber strengere Annahmen an.

Für Pfandbriefbanken ist dieser Wert in § 16 Pfandbriefgesetz und der BelWertV geregelt. Die Verordnung gibt unter anderem Mindestansätze für Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssätze vor und lässt nur nachhaltige Erträge zu. Sparkassen und Genossenschaftsbanken arbeiten häufig mit eigenen Wertermittlungsrichtlinien, die ähnlich aufgebaut sind.

Für Sie heißt das: Selbst ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das den Kaufpreis bestätigt, garantiert nicht, dass die Bank denselben Wert ansetzt. Die Bank ermittelt ihren Wert selbst oder lässt ihn von einem Gutachter nach ihren Vorgaben erstellen.

Warum liegt der Ertragswert oft unter dem Kaufpreis?

Kaufpreise spiegeln auch Erwartungen an künftige Mietsteigerungen und die aktuelle Nachfrage wider. Das Ertragswertverfahren rechnet dagegen mit nachhaltigen Mieten und realistischen Kosten. Steigen Kaufpreise schneller als Mieten, entsteht eine Lücke, die Sie mit Eigenkapital oder weiteren Sicherheiten schließen müssen.

Weitere typische Ursachen sind ein Instandhaltungsrückstau, der als Abschlag in die Rechnung eingeht, eine kurze Restnutzungsdauer bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden und Mieten, die nur mit einzelnen Spitzenwerten das Niveau des Exposés erreichen.

Wie können Sie die Bankrechnung vorab nachvollziehen?

Sie können die Rechnung in groben Zügen selbst aufstellen, bevor Sie ein Angebot abgeben:

1. Mieten prüfen: Gleichen Sie jede Miete mit dem Mietspiegel oder vergleichbaren Angeboten ab.
2. Kosten ansetzen: Ziehen Sie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlegbare Kosten ab.
3. Marktdaten besorgen: Entnehmen Sie Liegenschaftszinssatz und Bodenrichtwert dem Grundstücksmarktbericht und dem Bodenrichtwertportal Ihres Bundeslandes.
4. Modernisierungen belegen: Sammeln Sie Rechnungen und eine Liste der Maßnahmen mit Jahreszahl.
5. Abstand zum Kaufpreis bewerten: Je größer die Lücke, desto mehr Eigenmittel oder Sicherheiten brauchen Sie.

Diese Eigenrechnung ersetzt kein Gutachten. Sie zeigt aber früh, ob Ihre Kaufpreisvorstellung zur Ertragskraft des Hauses passt.

Fazit: Wer den Ertragswert versteht, verhandelt besser

Das Ertragswertverfahren erklärt, warum Banken beim Mehrfamilienhaus auf Mieten, Kosten und Zustand schauen und nicht auf den vereinbarten Preis. Wer die Schritte kennt, kann Exposés kritisch lesen, Kaufpreise begründet verhandeln und den Eigenkapitalbedarf realistisch planen. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Zinshäusern kann einschätzen, wie verschiedene Banken das Objekt bewerten werden. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Mehrfamilienhaus.