Hauskauf in Rheinland-Pfalz: Grunderwerbsteuer, Förderung und Bodenrichtwerte

Wer in Rheinland-Pfalz ein Haus kauft, zahlt fünf Prozent Grunderwerbsteuer und kann für selbst genutztes Wohneigentum Förderdarlehen der ISB nutzen. Den Wert des Grundstücks können Sie vorab kostenfrei über die Bodenrichtwerte im Portal BORIS Rheinland-Pfalz einschätzen. Die folgenden Abschnitte zeigen, wie Steuer, Förderung und amtliche Marktdaten zusammenspielen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Rheinland-Pfalz laut Ministerium der Finanzen seit dem 1. März 2012 fünf Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest.

Entscheidend ist, wo die Immobilie liegt. Kaufen Sie aus einem anderen Bundesland heraus ein Haus in Rheinland-Pfalz, gilt der rheinland-pfälzische Satz.

So wirkt sich der Satz bei verschiedenen Kaufpreisen aus:

Kaufpreis	Grunderwerbsteuer 5 Prozent
250.000 €	12.500 €
350.000 €	17.500 €
450.000 €	22.500 €

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können unter Umständen herausgerechnet werden, wenn sie im Vertrag gesondert und angemessen bewertet sind. Ob das in Ihrem Fall zulässig ist, klären Sie mit einem Steuerberater.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Sie erhalten einen Steuerbescheid und zahlen innerhalb der darin genannten Frist. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie dürfen Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Für Ihre Finanzierung heißt das: Die Steuer muss bezahlt sein, bevor das Eigentum übergeht. Die meisten Banken erwarten, dass Sie sie aus Eigenkapital begleichen.

Welche weiteren Kaufnebenkosten fallen an?

Zur Grunderwerbsteuer kommen weitere Posten:

1. Notarkosten für Kaufvertrag, Vollzug und Grundschuldbestellung
2. Gebühren des Grundbuchamts für Vormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld
3. gegebenenfalls eine Maklerprovision

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt für die Maklerprovision § 656c BGB: Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, zahlt jede Seite die Hälfte.

Welche Förderung bietet die ISB für Wohneigentum?

Landesförderbank in Rheinland-Pfalz ist die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB). Für selbst genutztes Wohneigentum bietet sie mehrere Darlehensarten an:

Förderzweck	Art	Einkommensgrenzen
Bau oder Erwerb von selbst genutztem Wohnraum	Darlehen mit möglichem Tilgungszuschuss und langer Zinsbindung	ja, nach der sozialen Wohnraumförderung
Modernisierung von selbst genutztem Wohnraum	Darlehen mit möglichem Tilgungszuschuss, Energieeffizienz-Experte erforderlich	ja
Erwerb von Genossenschaftsanteilen	Darlehen	ja
Bau oder Modernisierung von selbst genutztem Wohnraum ohne soziale Ausrichtung	Darlehen	nein

Die Programme der sozialen Wohnraumförderung richten sich an Haushalte, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Das Programm ohne Einkommensgrenzen steht einem breiteren Kreis offen. Die aktuellen Bedingungen, Einkommensgrenzen und Antragswege nennt die ISB auf ihrer Website.

ISB-Darlehen lassen sich in der Regel mit einem Bankdarlehen und mit Programmen der KfW kombinieren. Wichtig ist die Reihenfolge: Viele Förderungen müssen beantragt werden, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben oder mit dem Bau beginnen.

Was sind Bodenrichtwerte und wo finden Sie sie?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden in einem Gebiet, bezogen auf einen Quadratmeter. Die Gutachterausschüsse ermitteln sie nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.

In Rheinland-Pfalz können Sie die Bodenrichtwerte kostenfrei im Portal BORIS Rheinland-Pfalz abrufen. Sie geben eine Adresse ein und sehen die Richtwertzone mit dem zugehörigen Wert.

Für Ihren Hauskauf ist das aus drei Gründen nützlich:

• Sie erkennen, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt.
• Bei älteren Häusern ist der Bodenwert oft ein großer Teil des Gesamtwerts.
• Die Bank berücksichtigt den Bodenwert bei ihrer eigenen Bewertung.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit können den Wert eines einzelnen Grundstücks verändern.

Welche Gutachterausschüsse gibt es in Rheinland-Pfalz?

Rheinland-Pfalz hat zwölf Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Ihre Geschäftsstellen sind bei sechs Vermessungs- und Katasterämtern und sechs kommunalen Vermessungsbehörden eingerichtet.

Regionale Ausschüsse	Städte mit eigenem Ausschuss
Osteifel-Hunsrück	Koblenz
Rheinhessen-Nahe	Trier
Rheinpfalz	Mainz
Westeifel-Mosel	Worms
Westerwald-Taunus	Ludwigshafen
Westpfalz	Kaiserslautern

Die Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, ermitteln die Bodenrichtwerte und leiten Daten für die Wertermittlung ab. Auf Antrag erstellen sie auch Verkehrswertgutachten. Grundstücksmarktberichte geben einen Überblick über Preise und Umsätze in ihrem Bereich.

Wie planen Sie den Hauskauf in Rheinland-Pfalz?

Eine sinnvolle Reihenfolge sieht so aus:

1. Kaufpreisrahmen festlegen und Eigenkapital zusammenstellen, inklusive aller Nebenkosten
2. Bodenrichtwert und Marktbericht für die Wunschregion prüfen
3. Förderfähigkeit bei der ISB und der KfW klären, bevor Sie unterschreiben
4. Finanzierungsangebote mehrerer Banken vergleichen
5. Kaufvertragsentwurf in Ruhe prüfen, Verbraucher erhalten ihn nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital braucht ein Hauskauf in Rheinland-Pfalz?

Das Beispiel geht von einem Kaufpreis von 400.000 € aus. Für Notar und Grundbuch wird pauschal mit 2 Prozent gerechnet. Diese Quote ist eine Annahme für das Beispiel, die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Makler ist nicht beteiligt, Förderungen sind nicht berücksichtigt.

Posten	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	20.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Nebenkosten zusammen	28.000 €
Eigenanteil am Kaufpreis (Annahme 10 Prozent)	40.000 €
Eigenkapital gesamt	68.000 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Jeder Euro, den Sie darüber hinaus einbringen, senkt das Darlehen. Ob sich ein Teil der Finanzierung über Förderdarlehen der ISB oder der KfW darstellen lässt, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrem Einkommen ab.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist, den Förderantrag erst nach dem Notartermin zu stellen. Bei vielen Programmen ist es dann zu spät. Ein zweiter Fehler betrifft die Lage: Wer in einer Grenzregion zu Hessen oder Nordrhein-Westfalen sucht, sollte beachten, dass sich der Steuersatz mit der Landesgrenze ändert. Das Haus auf der anderen Rheinseite kann bei gleichem Preis eine höhere Grunderwerbsteuer auslösen.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Umzug, kleinere Renovierungen und Ausstattung fallen meist in den ersten Monaten nach dem Kauf an und gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, belasten aber dieselbe Kasse.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Wenn Sie Bankdarlehen, ISB-Förderung und KfW-Programme kombinieren möchten, wird die Finanzierung schnell vielschichtig. Ein unabhängiger Baufinanzierer prüft, welche Programme für Sie in Frage kommen, achtet auf die Reihenfolge der Anträge und vergleicht Angebote mehrerer Banken. Steuerliche Fragen, etwa zur Aufteilung des Kaufpreises, klären Sie mit einem Steuerberater.