Modernisierung finanzieren: mit oder ohne Grundschuld?

Die kurze Antwort

Für kleinere Modernisierungen ist ein Kredit ohne Grundschuld meist die einfachere Lösung: Er ist schnell verfügbar und verursacht keine Notar- und Grundbuchkosten. Für größere Vorhaben ist ein Immobiliendarlehen mit Grundschuld in der Regel günstiger, weil die Bank durch die Sicherheit weniger Risiko trägt und längere Laufzeiten möglich sind. Wo genau die Grenze liegt, unterscheidet sich von Bank zu Bank und hängt auch davon ab, ob bereits eine nutzbare Grundschuld im Grundbuch steht.

Die Entscheidung lässt sich gut anhand von vier Fragen treffen: Wie hoch ist der Kreditbedarf? Wie schnell brauchen Sie das Geld? Gibt es bereits eine Grundschuld? Und welche Monatsrate können Sie dauerhaft tragen?

Wie funktioniert ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld?

Ein Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag ist rechtlich ein Ratenkredit. Die Bank prüft vor allem Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre Bonität. Die Immobilie selbst spielt als Sicherheit keine Rolle, auch wenn sie bei der Gesamtbewertung Ihrer Vermögenslage berücksichtigt werden kann.

Manche Banken bieten zweckgebundene Modernisierungskredite an, bei denen Sie die Verwendung durch Rechnungen nachweisen. Andere Kredite sind frei verwendbar. Typisch sind kürzere Laufzeiten als bei Immobiliendarlehen. Dadurch fällt die Monatsrate bei gleichem Betrag höher aus, die Schuld ist aber schneller getilgt.

Vorteile auf einen Blick:

• schnelle Auszahlung, oft innerhalb weniger Tage nach Zusage
• kein Notartermin und keine Grundbuchkosten
• keine Bewertung der Immobilie nötig
• häufig flexible Sondertilgungen

Nachteile:

• Kreditsumme begrenzt
• meist höhere Kosten als bei einem besicherten Darlehen
• kürzere Laufzeit und damit höhere Rate

Wie funktioniert ein Immobiliendarlehen mit Grundschuld?

Bei einem Immobiliendarlehen sichert die Bank ihren Anspruch über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Dadurch kann sie größere Beträge zu besseren Bedingungen verleihen. Die Laufzeit kann sich über viele Jahre erstrecken, die Zinsbindung wird fest vereinbart.

Die Bank bewertet dafür die Immobilie und ermittelt einen Beleihungswert. Entscheidend ist, wie viel Spielraum zwischen diesem Wert und den bereits eingetragenen Belastungen besteht. Außerdem verlangt sie Unterlagen zum Vorhaben, etwa Handwerkerangebote, eine Kostenschätzung und eine Beschreibung der Maßnahmen.

Vorteile auf einen Blick:

• höhere Kreditsummen möglich
• in der Regel günstigere Konditionen
• lange Laufzeiten und planbare Raten
• gut mit Förderkrediten kombinierbar

Nachteile:

• Notar- und Grundbuchkosten bei Neueintragung
• mehr Unterlagen und längere Bearbeitungszeit
• Wertgutachten oder Objektbesichtigung kann nötig sein

Was ändert eine bestehende Grundschuld?

Eine bereits eingetragene Grundschuld kann die Rechnung deutlich verändern. Haben Sie Ihr ursprüngliches Darlehen teilweise getilgt, ist die Grundschuld oft nicht mehr voll ausgeschöpft. Liegt sie bei der Bank, die auch die Modernisierung finanziert, kann diese den freien Teil erneut als Sicherheit nutzen. Eine neue Eintragung ist dann nicht nötig.

Viele Grundschuldbestellungen enthalten eine weite Sicherungszweckerklärung, die auch neue Kredite derselben Bank absichert. Ob das bei Ihnen der Fall ist, steht in den Unterlagen zur Grundschuld. Fragen Sie Ihre Bank, wie viel Spielraum sie sieht.

Möchten Sie die Modernisierung bei einer anderen Bank finanzieren, stehen zwei Wege offen: Die neue Bank erhält eine nachrangige Grundschuld, oder das bestehende Darlehen wird zusammen mit dem Modernisierungsbedarf abgelöst. Der zweite Weg ist vor allem am Ende einer Zinsbindung interessant, weil dann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Wann lohnt es sich, Modernisierung und Anschlussfinanzierung zu verbinden?

Läuft die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens in absehbarer Zeit aus, kann es sinnvoll sein, die Modernisierung in die Anschlussfinanzierung einzubeziehen. Die Restschuld und der neue Bedarf werden dann in einem gemeinsamen Darlehen zusammengefasst. Sie haben eine Bank, eine Rate und eine Grundschuld.

Auch nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung können Sie ein festverzinstes Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das eröffnet zusätzliche Gestaltungsspielräume, sollte aber gut mit der neuen Bank abgestimmt sein.

Welche Rolle spielen Förderkredite?

Für energetische Maßnahmen gibt es Förderkredite und Zuschüsse. Förderkredite werden in der Regel über eine Bank beantragt und lassen sich mit einem Immobiliendarlehen kombinieren. Manche Förderkredite werden auch ohne zusätzliche Grundschuld vergeben, wenn die Bank das Risiko auf andere Weise einschätzt.

Wichtig ist, dass bei vielen Programmen der Antrag vor Beginn der Maßnahme gestellt sein muss. Planen Sie die Förderung deshalb von Anfang an mit ein. Die jeweils aktuellen Bedingungen stehen in den Merkblättern der Förderstellen. Ob für Ihr selbstgenutztes Eigentum statt einer Förderung die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Betracht kommt, klären Sie am besten mit einem Steuerberater.

Wie treffen Sie die Entscheidung?

Ein strukturierter Vergleich hilft mehr als eine Faustregel. Gehen Sie so vor:

1. Kosten realistisch ermitteln: Holen Sie Angebote ein und planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Arbeiten.
2. Eigenmittel festlegen: Bestimmen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen wollen, ohne Ihre Notreserve aufzubrauchen.
3. Grundbuch prüfen: Klären Sie, ob eine nutzbare Grundschuld besteht und bei welcher Bank sie liegt.
4. Angebote beider Varianten einholen: Vergleichen Sie einen Kredit ohne Grundschuld mit einem besicherten Darlehen, jeweils einschließlich aller Nebenkosten.
5. Gesamtkosten vergleichen: Achten Sie auf den effektiven Jahreszins, die Laufzeit und die Summe aller Zahlungen, nicht nur auf die Monatsrate.

Berücksichtigen Sie auch, wie flexibel Sie bleiben möchten. Ein Ratenkredit lässt sich oft leichter vorzeitig zurückzahlen. Ein Immobiliendarlehen bietet dafür mehr Planungssicherheit über einen langen Zeitraum.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Häufig wird der Kreditbedarf zu knapp bemessen. Fehlt während der Bauphase Geld, ist eine Nachfinanzierung oft teurer und aufwendiger als ein ausreichender Puffer von Anfang an. Ein weiterer Fehler ist, mit den Arbeiten zu beginnen, bevor eine Förderung beantragt ist. Dann geht der Anspruch in vielen Programmen verloren.

Auch die reine Orientierung an der Monatsrate führt in die Irre. Eine niedrige Rate über eine sehr lange Laufzeit kann am Ende deutlich teurer sein. Vergleichen Sie deshalb immer die Gesamtkosten.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer ist sinnvoll, wenn der Bedarf größer ist, wenn eine bestehende Grundschuld eingebunden werden soll oder wenn Modernisierung, Anschlussfinanzierung und Förderkredite kombiniert werden. Er kann Angebote mehrerer Banken nebeneinanderstellen und die Unterlagen so aufbereiten, dass die Bank das Vorhaben zügig prüfen kann. Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister einsehbar ist.