Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien wie Büros, Praxen, Ladenlokale, Lager- und Produktionshallen oder Wohn- und Geschäftshäuser werden anders finanziert als selbst genutzte Wohnungen. Banken prüfen strenger, bewerten vorsichtiger und gestalten Verträge individueller. Gleichzeitig gelten viele Verbraucherschutzregeln nicht, wenn ein Unternehmen das Darlehen aufnimmt. Auf dieser Seite erfahren Sie in Kurzform, worauf Banken bei Gewerbeimmobilien achten und wie Sie sich vorbereiten.

Welche Objekte zählen zu den Gewerbeimmobilien?

Zu den Gewerbeimmobilien gehören alle Objekte, die überwiegend gewerblich oder beruflich genutzt werden. Typische Beispiele sind Büro- und Praxisflächen, Einzelhandelsflächen, Gastronomie, Hotels, Lager- und Logistikhallen, Produktionsgebäude und Werkstätten.

Eine Sonderstellung haben gemischt genutzte Objekte, etwa ein Wohnhaus mit Laden im Erdgeschoss. Ob eine Bank ein solches Haus als Wohn- oder als Gewerbeimmobilie behandelt, hängt vom Anteil der Gewerbefläche und der Gewerbemiete ab. Die Grenze legt jedes Institut selbst fest.

Warum gelten Gewerbeimmobilien als riskanter?

Gewerbliche Mieter hängen stärker von der wirtschaftlichen Entwicklung ab als Wohnungsmieter. Fällt ein Mieter aus, kann die Neuvermietung lange dauern, besonders bei Spezialobjekten. Ein Hotel, eine Arztpraxis mit besonderer Ausstattung oder eine Produktionshalle mit spezieller Technik lässt sich nicht ohne Weiteres an jeden anderen Nutzer vermieten.

Banken achten deshalb besonders auf die Drittverwendungsfähigkeit. Je leichter ein Objekt für andere Zwecke nutzbar ist, desto günstiger fällt die Bewertung aus. Auch Lage, Verkehrsanbindung, Zustand und die Abhängigkeit von einem einzigen Mieter spielen eine große Rolle.

Wie bewertet die Bank eine Gewerbeimmobilie?

Grundlage ist in der Regel das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Gutachter setzt die nachhaltig erzielbare Miete an, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den Reinertrag über die Restnutzungsdauer. Bei Gewerbeobjekten fallen die Abschläge für Mietausfall und Instandhaltung meist höher aus als bei Wohnungen.

Für die Kreditvergabe ermitteln Pfandbriefbanken zusätzlich einen Beleihungswert nach § 16 Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Andere Institute nutzen vergleichbare Verfahren. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, und die Differenz muss mit Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten gedeckt werden.

Was prüft die Bank bei vermieteten Gewerbeobjekten?

Bei einer Kapitalanlage stehen die Mietverträge im Mittelpunkt. Die Bank prüft:

• die Restlaufzeit der Mietverträge und mögliche Verlängerungsoptionen
• die Bonität und Branche der Mieter
• die Verteilung der Mieteinnahmen auf einen oder mehrere Mieter
• Indexierung oder Staffelung der Miete
• die Verteilung von Nebenkosten und Instandhaltung zwischen Vermieter und Mieter
• Leerstände und das Marktumfeld für Neuvermietungen

Ein Objekt mit mehreren bonitätsstarken Mietern und langen Vertragslaufzeiten wird deutlich besser bewertet als eines, das von einem einzigen Mieter mit kurzer Restlaufzeit abhängt.

Was gilt, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen?

Kaufen oder bauen Sie eine Immobilie für Ihren eigenen Betrieb, etwa eine Praxis, eine Kanzlei oder eine Werkstatt, prüft die Bank vor allem Ihr Unternehmen. Sie verlangt Jahresabschlüsse mehrerer Jahre, eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und eine Planung, die zeigt, wie das Unternehmen die Finanzierung trägt.

Oft wird die Immobilie nicht vom Betrieb selbst gekauft, sondern von einer separaten Besitzgesellschaft oder vom Inhaber privat, der sie dann an den Betrieb vermietet. Welche Struktur sinnvoll ist, hat erhebliche steuerliche und haftungsrechtliche Folgen. Klären Sie das vor dem Kauf mit Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsanwalt.

Welche rechtlichen Unterschiede gibt es?

Die Schutzvorschriften für Verbraucherdarlehen in den §§ 491 ff. BGB gelten nur für Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Nimmt ein Unternehmen oder ein Selbstständiger das Darlehen für seine berufliche Tätigkeit auf, entfallen unter anderem das gesetzliche Widerrufsrecht nach § 495 BGB und die besonderen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung. Vertragsbedingungen, Sicherheiten und Kündigungsrechte werden dann freier verhandelt.

Gewerbliche Darlehensverträge enthalten häufig sogenannte Financial Covenants. Das sind vertragliche Kennzahlen, die das Unternehmen oder das Objekt während der Laufzeit einhalten muss, etwa zum Verhältnis von Mietertrag und Kapitaldienst. Werden sie verletzt, kann die Bank Nachbesserungen verlangen. Lesen Sie solche Klauseln sorgfältig und lassen Sie sie im Zweifel rechtlich prüfen.

Auch bei der Vermittlung gibt es Unterschiede. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen benötigt der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Die Vermittlung gewerblicher Darlehen fällt dagegen in der Regel unter die Erlaubnis nach § 34c GewO.

Was ist steuerlich zu beachten?

Bei Gewerbeimmobilien stellen sich besondere steuerliche Fragen. Vermieten Sie an Unternehmer, können Sie unter den Voraussetzungen des § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und dadurch die Vorsteuer aus Kauf und Bau geltend machen. Diese Option bindet Sie über Jahre. Hinzu kommen Fragen zur Abschreibung, zur Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen und zur Gewerbesteuer. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige Ansprechpartner?

Gewerbeimmobilien werden bei vielen Banken in eigenen Fachabteilungen geprüft, die nach anderen Regeln arbeiten als die private Baufinanzierung. Ein Finanzierer mit Erfahrung im gewerblichen Bereich kennt diese Abläufe, weiß, welche Institute welche Objektarten finanzieren, und kann die Unterlagen so aufbereiten, dass Objekt, Mieter und Unternehmen nachvollziehbar dargestellt sind.

Fragen Sie im Erstgespräch nach Referenzen mit vergleichbaren Objekten und nach den Erlaubnissen des Vermittlers. Bei gemischt genutzten Häusern lohnt ein Ansprechpartner, der sowohl Wohn- als auch Gewerbefinanzierungen begleitet. In unserem Verzeichnis finden Sie Finanzierer, die Gewerbeimmobilien als Schwerpunkt angeben.