Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Speyer 2026

Ein Einfamilienhaus kostet in Speyer laut Immobilienmarktbericht 2026 der Sparkasse Vorderpfalz im Durchschnitt 544.500 €, eine Wohnung mit 40 bis 80 Quadratmetern im Mittel 3.390 € je Quadratmeter (S. 32). Den Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück nennt der Bericht nicht. Sie finden ihn kostenfrei im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.RLP des Landes Rheinland-Pfalz.

Welche Preise nennt der Marktbericht 2026 für Speyer?

Die Sparkasse Vorderpfalz betrachtet Speyer mit zwölf Stadtteilen, von Im Erlich und Im Vogelsang über Kernstadt-Nord und Kernstadt-Süd bis Nördlich der Autobahn, Süd-West und West (S. 32). Für Häuser nennt sie folgende Durchschnittswerte:

Haustyp	Durchschnittspreis	je m² Wohnfläche	Wohnfläche / Grundstück
Einfamilienhaus	544.500 €	3.630 €	150 / 510 m²
Doppelhaushälfte	523.600 €	3.740 €	140 / 415 m²
Reihenhaus	481.300 €	3.850 €	125 / 260 m²
Zweifamilienhaus	625.300 €	3.380 €	185 / 585 m²

Quelle: Immobilienmarktbericht 2026 für Speyer, S. 32.

Auffällig ist, dass das Reihenhaus je Quadratmeter Wohnfläche am teuersten ist, obwohl es den kleinsten Gesamtpreis hat. Dazu passt, dass zu ihm mit durchschnittlich 260 m² das kleinste Grundstück gehört. Der Preis je Quadratmeter Wohnfläche sagt also wenig darüber, wie viel Grundstück Sie dafür bekommen.

Bei Wohnungen bleibt der Quadratmeterpreis über alle Größenklassen nah beieinander (S. 32):

Wohnfläche	Durchschnittspreis	je m²
40 bis 80 m²	220.400 €	3.390 €
80 bis 120 m²	318.300 €	3.350 €
über 120 m²	541.000 €	3.490 €

Wie haben sich Preise und Mieten entwickelt?

Bezogen auf die Quadratmeterpreise der letzten zwölf Monate sind Häuser in Speyer um 4,6 Prozent und Wohnungen um 3,3 Prozent teurer geworden. Die Mieten stiegen im selben Zeitraum um 0,9 Prozent (S. 32). Eine Wohnung mit 40 bis 80 m² wird im Durchschnitt für 10,95 € je Quadratmeter vermietet.

Der Bericht rechnet außerdem aus, wie viel Wohnfläche sich ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen am Markt leisten kann. Für Speyer sind das 109 m² (S. 32). Der Wert ist eine grobe Orientierung und ersetzt keine persönliche Haushaltsrechnung.

Was sagt der Bodenrichtwert, und was nicht?

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Baugesetzbuch ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in Euro je Quadratmeter. Grundstücke mit ähnlicher Nutzung werden dafür in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Der Wert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen, etwa Nutzungsart und Grundstücksgröße.

Für Speyer ermittelt ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Rheinpfalz. In Rheinland-Pfalz werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar neu ermittelt, zuletzt zum 1. Januar 2026.

Für Sie als Käufer ist der Bodenrichtwert aus zwei Gründen wichtig:

1. Er zeigt, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt. Ein Haus mit großem Garten in einer teuren Zone kann trotz älterer Bausubstanz seinen Preis haben.
2. Er hilft beim Vergleich von Lagen. Zwei ähnliche Häuser in verschiedenen Stadtteilen unterscheiden sich oft vor allem im Bodenwert.

Grenzen hat er auch. Laut den Gutachterausschüssen lässt sich der Bodenwert eines einzelnen Grundstücks nur durch eine sachverständige Wertermittlung bestimmen. Weicht Ihr Grundstück etwa in Größe oder Erschließungszustand vom Richtwertgrundstück ab, sind Zu- oder Abschläge nötig.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS.RLP ab?

Den Basisdienst nutzen Sie kostenfrei und ohne Antrag. Laut Bedienungsanleitung des Landesamts für Vermessung und Geobasisinformation gehen Sie so vor:

1. Öffnen Sie boris.rlp.de. Sie landen im BORIS.RLP-Viewer mit den zonalen Bodenrichtwerten. Alternativ starten Sie den Basisdienst im GeoPortal.rlp und bestätigen die Nutzungsbedingungen (S. 5).
2. Geben Sie im Suchfeld links oben im Kartenbild die Adresse ein: zuerst Straße, dann Hausnummer, dann Gemeinde, jeweils mit Leerzeichen getrennt (S. 5 f.).
3. Wird die Adresse nicht gefunden, hilft es, nur Teile der Schreibweise einzugeben. Die Anleitung nennt dafür ein Beispiel aus Koblenz (S. 6).
4. Klicken Sie in die Zone. Der Basisdienst zeigt den Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter und die Nutzungsart.

Mehr Angaben, etwa zur Grundstücksgröße oder Geschosszahl des Richtwertgrundstücks, enthält nur der kostenpflichtige Premiumdienst. Er wird für einzelne Landkreise oder kreisfreie Städte freigeschaltet (S. 2). Einen amtlichen Auszug beantragen Sie im Geoshop des Landes.

Ein Tipp für den Überblick: Seit dem Stichtag 1. Januar 2026 zeigt der Viewer auch durchschnittliche Bodenwertniveaus je Gemarkung. Sie ersetzen die früheren generalisierten Bodenrichtwerte und eignen sich für einen schnellen Lagevergleich, nicht für die Bewertung eines einzelnen Grundstücks.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Speyer an?

Speyer liegt in Rheinland-Pfalz. Die Grunderwerbsteuer beträgt dort laut Finanzministerium seit dem 1. März 2012 fünf Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB, wenn beide den Makler beauftragt haben.

Eine ausführliche Übersicht und einen Rechner finden Sie unter Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz.

Rechenbeispiel: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Das Beispiel stellt das durchschnittliche Einfamilienhaus einer Wohnung mit 80 bis 120 m² gegenüber. Für Notar und Grundbuch wird pauschal mit 2 Prozent gerechnet, ein Makler ist nicht beteiligt. Zusätzlich wird angenommen, dass Sie 10 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zahlen. Beide Werte sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Einfamilienhaus	Wohnung 80 bis 120 m²
Kaufpreis (S. 32)	544.500 €	318.300 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	27.225 €	15.915 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	10.890 €	6.366 €
Nebenkosten zusammen	38.115 €	22.281 €
Eigenanteil am Kaufpreis (Annahme 10 Prozent)	54.450 €	31.830 €
Eigenkapital im Beispiel	92.565 €	54.111 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten selbst tragen. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto kleiner wird das Darlehen. Was für Sie realistisch ist, hängt von Einkommen, Ausgaben und dem Objekt ab.

Worauf sollten Sie beim Kauf in Speyer achten?

Vergleichen Sie den Angebotspreis mit den Werten des Marktberichts für den passenden Haustyp. Prüfen Sie dann im BORIS.RLP-Viewer, in welcher Bodenrichtwertzone das Objekt liegt, und multiplizieren Sie den Richtwert mit der Grundstücksfläche. So sehen Sie grob, wie viel vom Preis auf den Boden entfällt und wie viel auf das Gebäude. Bei Wohnungen spielen der Zustand der Anlage und die Erhaltungsrücklage eine größere Rolle als der Bodenrichtwert.

Wenn Sie wissen möchten, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt, hilft ein Gespräch mit einem unabhängigen Baufinanzierer vor Ort. Eine Auswahl finden Sie unter Baufinanzierung in Speyer. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.