Erbbaurecht: Haus kaufen auf fremdem Grund und was die Bank dazu sagt

Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Haus, aber nicht das Grundstück. Sie zahlen dem Grundstückseigentümer dafür einen laufenden Erbbauzins und nutzen den Grund für eine vereinbarte Zeit. Banken finanzieren solche Häuser, schauen aber genau auf Restlaufzeit, Erbbauzins, Zustimmungspflichten und Heimfallregeln im Vertrag.

Was ist ein Erbbaurecht genau?

Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es ist im Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) geregelt. Das Recht kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden, ähnlich wie ein Grundstück.

Für jedes Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Dort stehen Sie als Erbbauberechtigter, in Abteilung II der Erbbauzins und in Abteilung III später die Grundschuld Ihrer Bank. Das Gebäude gehört rechtlich zum Erbbaurecht, nicht zum Grundstück.

Häufige Grundstückseigentümer sind Kirchen, Stiftungen und Gemeinden. Sie vergeben Erbbaurechte oft über lange Zeiträume und mit eigenen Musterverträgen.

Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf auf Erbbaurecht?

Der wichtigste Vorteil ist der niedrigere Kaufpreis, weil Sie das Grundstück nicht mitbezahlen. Dadurch brauchen Sie weniger Darlehen. Dem stehen laufende Kosten und vertragliche Bindungen gegenüber.

Punkt	Was er für Sie bedeutet
Kaufpreis	niedriger, weil der Grund nicht gekauft wird
Erbbauzins	laufende Zahlung über die gesamte Nutzungsdauer, oft mit Anpassungsklausel
Zustimmungspflichten	Verkauf und Belastung brauchen häufig die Zustimmung des Eigentümers
Restlaufzeit	der Wert des Rechts sinkt, je näher das Ende rückt
Heimfall	bei schweren Vertragsverstößen kann der Eigentümer das Recht zurückverlangen
Wiederverkauf	Käuferkreis und Bankenkreis sind kleiner als beim Volleigentum

Ob sich der Kauf rechnet, hängt davon ab, wie hoch der Erbbauzins im Verhältnis zu den Zinsen für ein größeres Darlehen wäre. Diese Rechnung sollten Sie für Ihren Fall konkret aufstellen.

Finanzieren Banken ein Haus auf Erbbaurecht?

Ja, viele Banken finanzieren Häuser auf Erbbaurecht, aber sie prüfen den Erbbaurechtsvertrag genauer als einen normalen Kaufvertrag. Entscheidend sind vor allem die Restlaufzeit, die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses, die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Grundschuld und die Regeln zum Heimfall. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, lehnen einzelne Banken ab, während andere mit Auflagen finanzieren.

Die Bank bewertet nicht das Grundstück, sondern nur das Erbbaurecht. Der Beleihungswert fällt deshalb niedriger aus als bei einem vergleichbaren Haus mit eigenem Grund. Der Erbbauzins wird zudem wie eine laufende Belastung in Ihrer Haushaltsrechnung berücksichtigt.

Warum ist die Restlaufzeit so wichtig?

Das Erbbaurecht muss nach den Vorgaben der Banken deutlich länger laufen als Ihr Darlehen. Ist die Restlaufzeit knapp, sinkt der Wert der Sicherheit mit jedem Jahr. Viele Banken legen dafür eigene Mindestgrenzen fest, die sich voneinander unterscheiden.

Bei älteren Erbbaurechten lohnt sich die Frage, ob der Eigentümer zu einer Verlängerung bereit ist. Eine vereinbarte Verlängerung vor dem Kauf kann die Finanzierung erheblich erleichtern.

Brauche ich die Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Grundschuld?

In den meisten Erbbaurechtsverträgen ist vereinbart, dass der Grundstückseigentümer einer Belastung mit einer Grundschuld zustimmen muss. Das erlaubt § 5 Abs. 2 ErbbauRG. Planen Sie die Zeit für diese Zustimmung ein, denn ohne sie zahlt die Bank das Darlehen in der Regel nicht aus.

Oft ist auch der Verkauf selbst zustimmungspflichtig. Der Notar holt beide Zustimmungen ein. Verweigert der Eigentümer sie ohne ausreichenden Grund, kann sie nach § 7 ErbbauRG unter bestimmten Voraussetzungen durch das Amtsgericht ersetzt werden. Das kostet allerdings Zeit, die in einem laufenden Kauf selten vorhanden ist.

Worauf achtet die Bank beim Erbbauzins?

Die Bank achtet darauf, wie der Erbbauzins im Grundbuch steht und ob er im Ernstfall ihre Grundschuld gefährdet. Der Erbbauzins ist als Reallast in Abteilung II eingetragen und steht damit im Rang vor der Grundschuld der Bank.

Würde das Erbbaurecht zwangsversteigert, könnte ein vorrangiger Erbbauzins die Position der Bank schwächen. Banken verlangen deshalb meist eine von zwei Lösungen:

1. Eine Vereinbarung nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG, nach der die Reallast für den Erbbauzins bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt.
2. Eine Stillhalteerklärung oder einen Rangrücktritt des Grundstückseigentümers zugunsten der Bank.

Neuere Verträge enthalten die Vereinbarung nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG häufig bereits. Bei älteren Verträgen muss sie nachträglich vereinbart werden.

Achten Sie außerdem auf die Anpassungsklausel. Bei Erbbaurechten für Wohnzwecke begrenzt § 9a ErbbauRG, wie stark der Erbbauzins steigen darf. Dennoch kann er über die Jahre spürbar zunehmen. Rechnen Sie das in Ihre langfristige Planung ein.

Was passiert beim Heimfall und am Ende der Laufzeit?

Der Heimfall bedeutet, dass der Grundstückseigentümer verlangen kann, das Erbbaurecht auf ihn zu übertragen. Die Gründe dafür stehen im Vertrag, typisch ist ein erheblicher Rückstand beim Erbbauzins. Nach § 32 ErbbauRG muss der Eigentümer in diesem Fall eine angemessene Vergütung zahlen. Für die Bank wichtig: Nach § 33 ErbbauRG bleiben Grundschulden beim Heimfall bestehen.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Er muss dafür nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung zahlen, deren Höhe sich nach dem Vertrag richtet. Oft sieht der Vertrag auch ein Recht auf Verlängerung vor.

Für Ihre Finanzierung heißt das: Je kürzer die Restlaufzeit, desto wichtiger sind die Regeln zu Entschädigung und Verlängerung.

Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Lassen Sie sich vor der Beurkundung die vollständigen Unterlagen geben. Folgende Liste hilft bei der Prüfung:

• den Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
• einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
• Angaben zum aktuellen Erbbauzins und zur letzten Anpassung
• eine Bestätigung des Eigentümers, dass keine Rückstände bestehen
• die Regeln zu Zustimmung, Heimfall, Entschädigung und Verlängerung

Geben Sie diese Unterlagen früh an Ihre Bank oder Ihren Baufinanzierer. So erfahren Sie, ob die Bank den Vertrag akzeptiert, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.

Was gilt steuerlich beim Kauf eines Erbbaurechts?

Auch beim Kauf eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an. Die Bemessung unterscheidet sich jedoch vom Kauf eines Grundstücks, weil der Erbbauzins eine Rolle spielen kann. Lassen Sie sich die steuerlichen Folgen von einem Steuerberater erläutern.

Wann hilft ein Baufinanzierer beim Erbbaurecht?

Ein Baufinanzierer kennt die unterschiedlichen Anforderungen der Banken an Restlaufzeit, Rang und Zustimmungen. Gerade weil nicht jede Bank Erbbaurechte gleich behandelt, kann der Vergleich den Unterschied zwischen Absage und Zusage machen. Baufinanzierer, die Immobiliardarlehen vermitteln, brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO.