Immobilienpreise in Fulda 2026: was der Marktbericht zeigt

In Fulda ist 2025 deutlich mehr gekauft worden als im Vorjahr, und freistehende Einfamilienhäuser sind teurer geworden. Der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses nennt für sie einen mittleren Kaufpreis von 462.000 €, rund 12 Prozent mehr als 2024 (S. 25). Eigentumswohnungen kosteten im Durchschnitt 2.987 € je Quadratmeter (S. 41), Bauland für Wohnhäuser im Mittel 259 € je Quadratmeter (S. 19).

Woher stammen die Zahlen für Fulda?

Anders als in vielen Städten stammen die Fuldaer Werte nicht aus einem Bankbericht, sondern aus der amtlichen Kaufpreissammlung. Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Fulda wertet alle beurkundeten Verträge aus. 2025 gingen dort 473 Urkunden ein, davon 455 Kaufverträge (S. 12).

Das hat einen Vorteil: Die Zahlen beruhen auf tatsächlich gezahlten Preisen, nicht auf Angebotspreisen. Ein Nachteil ist, dass manche Teilmärkte nur wenige Fälle haben. Der Bericht weist deshalb bei weniger als drei Fällen keinen Mittelwert aus.

Wie hat sich der Markt 2025 entwickelt?

Der Gutachterausschuss vergleicht 2025 mit dem Vorjahr (S. 16):

Teilmarkt	Vertragsabschlüsse	Geldumsatz
alle Kaufverträge	plus 19 Prozent	plus 40 Prozent
unbebaute Wohn- und gemischte Bauflächen	minus 17 Prozent	minus 7 Prozent
bebaute Grundstücke	plus 39 Prozent	plus 48 Prozent
Wohnungs- und Teileigentum	plus 18 Prozent	plus 23 Prozent

Gekauft wurden also vor allem bestehende Häuser und Wohnungen. Bei Bauplätzen ging die Zahl der Verträge zurück.

Bauen in Fulda: was kostet das Grundstück?

Wer in Fulda neu bauen möchte, braucht zuerst ein Grundstück. Wohnbauflächen wurden 2025 bei zehn auswertbaren Verkäufen zwischen Privaten im Mittel für 259 € je Quadratmeter verkauft, erschließungsbeitragsfrei (S. 19). Verträge mit der Stadt Fulda als Verkäuferin sind darin nicht enthalten.

Wie stark die Lage den Bodenwert bestimmt, zeigen die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 (S. 44):

Statistischer Bezirk	Bodenrichtwert Wohnnutzung
Innenstadt	290 bis 625 € je m²
Fulda-Nord	215 bis 350 € je m²
Fulda-Ost	195 bis 330 € je m²
Fulda-Süd	170 bis 230 € je m²
Stadtteile-Süd	95 bis 195 € je m²
Stadtteile-Südwest	95 bis 155 € je m²

Die Richtwerte werden laut Bericht zum 1. Januar der geraden Kalenderjahre angepasst. Abfragen können Sie sie kostenfrei im Portal BORIS Hessen. Für ein konkretes Grundstück können Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit zu Abweichungen führen.

Was kosten bestehende Häuser in Fulda?

Freistehende Einfamilienhäuser hatten 2025 mit 50 Verkäufen den größten Anteil an allen bebauten Grundstücken (S. 25). Die Übersicht der mittleren Kaufpreise:

Gebäudeart	Verkäufe	Mittlerer Kaufpreis
Einfamilienhaus freistehend	50	462.000 €
Doppelhaushälfte	18	423.000 €
Reihenhaus	9	306.000 €
Zweifamilienhaus	36	421.000 €
Mehrfamilienhaus	30	693.000 €

Die Zahl der verkauften freistehenden Häuser stieg laut Bericht um rund 30 Prozent (S. 25). Mehr Nachfrage und höhere Preise bedeuten für Sie, dass Verhandlungsspielraum knapper sein kann als in den Jahren davor.

Wie unterscheiden sich Wohnungen nach Baujahr?

Bei Eigentumswohnungen ist das Baujahr der wichtigste Preisfaktor. Der Bericht fasst alle Verkaufsarten zusammen (S. 41):

Baujahr	Mittelpreis 2025 je m²
bis 1918	2.709 €
1950 bis 1977	2.246 €
1978 bis 1990	2.722 €
1991 bis 2015	3.154 €
ab 2016	4.460 €
gewichtetes Mittel	2.987 €

Eine Wohnung aus den Nachkriegsjahrzehnten kostet damit je Quadratmeter rund halb so viel wie eine neuere. Planen Sie bei älteren Wohnungen aber Rücklagen für Sanierungen ein. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage gehört vor jedem Kauf dazu.

Welche Kaufnebenkosten gelten in Fulda?

Fulda liegt in Hessen. Die Grunderwerbsteuer beträgt dort laut hessischem Verwaltungsportal 6 Prozent. Sie fällt auch beim Kauf eines unbebauten Grundstücks an. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und gegebenenfalls eine Maklerprovision, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB bei gemeinsamer Beauftragung hälftig geteilt wird.

Hessen gleicht die Steuer für bestimmte Käufer teilweise aus. Mit dem Hessengeld unterstützt das Land über die WIBank Menschen, die erstmals eine selbst genutzte Wohnimmobilie in Hessen erwerben. Es ist ein Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die Voraussetzungen und den Antragsweg finden Sie bei der WIBank.

Rechenbeispiel: Bestandshaus oder Bauplatz?

Das Beispiel vergleicht den Kauf eines durchschnittlichen freistehenden Hauses mit dem Kauf eines Bauplatzes von 500 Quadratmetern zum mittleren Bodenpreis. Für Notar und Grundbuch wird mit pauschal 2 Prozent gerechnet. Das ist eine Annahme für das Beispiel, ein Makler ist nicht beteiligt. Das Hessengeld ist nicht berücksichtigt.

Posten	Haus (S. 25)	Bauplatz 500 m² (S. 19)
Kaufpreis	462.000 €	129.500 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	27.720 €	7.770 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	9.240 €	2.590 €
Nebenkosten zusammen	36.960 €	10.360 €

Beim Bauplatz sind die Nebenkosten zunächst niedriger. Die Baukosten kommen aber noch hinzu, und die Bank finanziert Grundstück und Haus meist gemeinsam. Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Beim Bestandshaus liegt dieser Betrag im Beispiel bei knapp 37.000 €.

Was sollten Sie vor dem Kauf in Fulda prüfen?

Bevor Sie ein Angebot abgeben, helfen drei Schritte. Ordnen Sie das Objekt dem passenden statistischen Bezirk zu und vergleichen Sie den Bodenrichtwert. Prüfen Sie, ob Baujahr und Zustand zum Preis passen, etwa anhand der Mittelwerte nach Baujahresklassen. Und klären Sie früh, ob Sie die Voraussetzungen für das Hessengeld erfüllen, damit Sie den Zuschuss nach dem Kauf nicht verpassen.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

Die Werte des Gutachterausschusses sind eine gute Grundlage, um Angebote einzuordnen. Ein Haus in Fulda, das deutlich über 462.000 € liegt, sollte durch Lage, Größe oder Zustand überzeugen.

Klären Sie vor der Suche, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt und ob Sie Anspruch auf Hessengeld oder Förderdarlehen haben. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Banken, bindet Förderung ein und zeigt Ihnen, was für Ihre Pläne in Fulda finanzierbar ist. Bei steuerlichen Fragen hilft ein Steuerberater.