Wie lange dauert ein Hauskauf? Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe

Ein Hauskauf dauert vom ersten Finanzierungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe in der Regel mehrere Monate. Den größten und am wenigsten planbaren Teil macht die Objektsuche aus. Ab dem Notarvertrag bestimmen dagegen feste Abläufe das Tempo: gesetzliche Fristen, das Finanzamt, die Gemeinde und das Grundbuchamt.

Amtliche Durchschnittswerte für die Dauer eines Hauskaufs gibt es nicht. Dieser Beitrag zeigt deshalb, aus welchen Phasen der Kauf besteht, welche Fristen gesetzlich feststehen und wo Sie selbst Zeit gewinnen oder verlieren.

Welche Phasen hat ein Hauskauf?

Ein Hauskauf lässt sich in sieben Phasen gliedern. Einige laufen nacheinander, andere teilweise parallel:

Phase	Was passiert	Was die Dauer bestimmt
1. Finanzierungsrahmen	Gespräch mit Bank oder Baufinanzierer, Haushaltsrechnung	Wie schnell Ihre Unterlagen vollständig sind
2. Objektsuche	Exposés, Besichtigungen, Vergleich	Markt, Budget, Ansprüche
3. Objektprüfung	Unterlagen zum Haus, ggf. Gutachter	Wie schnell der Verkäufer liefert
4. Finanzierungszusage	Antrag, Bewertung des Hauses, Darlehensvertrag	Prüfung der Bank, Vollständigkeit
5. Kaufvertrag	Entwurf, Prüfung, Beurkundung	Gesetzliche Frist, Termin beim Notar
6. Vollzug	Vormerkung, Vorkaufsrecht, Löschungen	Grundbuchamt, Gemeinde, Gläubiger des Verkäufers
7. Zahlung und Übergabe	Kaufpreis, Schlüssel, später Grundbuch	Fälligkeitsmitteilung, Auszahlung, Finanzamt

Die Phasen 1 bis 4 haben Sie zu einem großen Teil selbst in der Hand. Ab Phase 5 hängen Sie von Notar, Behörden und Verkäufer ab.

Wie lange dauert es, die Finanzierung zu klären?

Der erste Finanzierungsrahmen ist schnell geklärt, wenn Ihre Unterlagen bereitliegen. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise und eine Übersicht über laufende Kredite genügen für eine erste Einschätzung. Bei Selbstständigen dauert es länger, weil Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen nötig sind.

Die verbindliche Zusage kommt erst später. Dafür braucht die Bank Unterlagen zum konkreten Haus, etwa Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Fotos und Wohnflächenberechnung. Sie bewertet das Objekt und entscheidet dann. Wer schon vor der Suche weiß, welche Unterlagen die Bank für das Objekt braucht, kann sie beim Verkäufer gleich mit anfordern. Wie ein solcher Vorab-Nachweis aussieht, erklärt der Beitrag zur Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung.

Warum muss ich zwei Wochen auf den Notartermin warten?

Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Notar Verbrauchern den Entwurf des Kaufvertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Die Frist soll Ihnen Zeit geben, den Vertrag in Ruhe zu prüfen. Nutzen Sie sie, um Fragen mit dem Notar und Ihrer Bank zu klären.

Diese zwei Wochen sind die einzige feste Frist vor dem Kaufvertrag. Sie lassen sich sinnvoll nutzen: Prüfen Sie, ob Kaufpreis, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände richtig drinstehen, und lassen Sie den Entwurf von Ihrer Bank ansehen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierungszusage vorliegt. Wer zu früh beurkundet und dann keine Finanzierung bekommt, muss trotzdem zahlen.

Was passiert zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung?

Nach der Beurkundung beginnt der Vollzug. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bis Sie eingetragen sind. Parallel kümmert er sich um weitere Voraussetzungen:

1. Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Notar teilt der Gemeinde den Kauf mit. Sie kann nach § 28 BauGB innerhalb einer gesetzlichen Frist entscheiden, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt. Meist verzichtet sie und stellt eine entsprechende Bescheinigung aus.
2. Löschungsunterlagen: Hat der Verkäufer noch eine Grundschuld seiner Bank im Grundbuch, holt der Notar die Löschungsbewilligung ein. Das kann je nach Bank dauern.
3. Genehmigungen: In manchen Fällen sind weitere Genehmigungen nötig, etwa bei Eigentumswohnungen die Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung das vorsieht.
4. Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, das Ihnen den Bescheid über die Grunderwerbsteuer schickt.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab dann läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?

Meist einige Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht. Die Schlüssel erhalten Sie in der Regel, sobald der Kaufpreis gezahlt ist.

Damit die Zahlung pünktlich klappt, muss Ihre Bank das Darlehen rechtzeitig auszahlen. Sie verlangt dafür meist, dass die Grundschuld beurkundet ist und Ihr Eigenkapital eingesetzt wurde. Reichen Sie die Fälligkeitsmitteilung und den Auszahlungsauftrag deshalb sofort ein. Planen Sie bei Ihrer Kündigung der Mietwohnung genügend Spielraum ein, denn den genauen Übergabetermin kennen Sie oft erst mit der Fälligkeitsmitteilung.

Bin ich nach der Schlüsselübergabe schon Eigentümer?

Rechtlich noch nicht. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt.

Das regelt § 22 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt. Zahlen Sie deshalb pünktlich, sonst verzögert sich die Umschreibung. Die Eintragung kann noch Wochen nach dem Einzug erfolgen. Für Sie ändert das im Alltag wenig, denn Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist schon mit der Übergabe auf Sie über.

Was verzögert einen Hauskauf am häufigsten?

Häufig sind es fehlende Unterlagen, sowohl für die Bank als auch zum Objekt. Auch Löschungsunterlagen für alte Grundschulden des Verkäufers oder Genehmigungen können dauern. Wer seine Unterlagen früh vollständig hat, beschleunigt vor allem die Phasen, die er selbst beeinflussen kann.

Typische Bremsen und was Sie dagegen tun können:

• Unvollständige Selbstauskunft: Füllen Sie sie vollständig aus und legen Sie alle Nachweise gleich bei.
• Fehlende Objektunterlagen: Fordern Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle direkt nach der Besichtigung an.
• Abweichung bei der Bewertung: Bewertet die Bank das Haus niedriger als den Kaufpreis, braucht es mehr Eigenkapital oder eine andere Bank.
• Kurzfristige Änderungen am Vertrag: Jede Änderung am Entwurf kostet Zeit. Klären Sie Wünsche wie Übergabetermin oder Inventar frühzeitig.

Wie können Sie den Hauskauf beschleunigen?

Am meisten Zeit gewinnen Sie vor der Suche. Klären Sie Ihren Finanzierungsrahmen, sammeln Sie Ihre Unterlagen und wissen Sie, welche Objektunterlagen die Bank braucht. Dann kann die Bank nach einer Besichtigung schnell entscheiden, und Sie können einem Verkäufer zügig zusagen.

Die Reihenfolge der einzelnen Schritte erklärt der Beitrag Hauskauf Schritt für Schritt, eine vollständige Aufgabenliste finden Sie in der Hauskauf-Checkliste. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann die Finanzierungsphase verkürzen, weil er weiß, welche Bank welche Unterlagen verlangt, und den Antrag vollständig einreicht.