Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

Wie viel Eigenkapital Sie für eine Baufinanzierung brauchen, hängt von der Bank, dem Objekt und Ihrer Einkommenssituation ab. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können, und jeder darüber hinausgehende Anteil verbessert in der Regel Ihre Konditionen. Eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist möglich, setzt aber ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen voraus.

Gibt es eine gesetzliche Mindestquote für Eigenkapital?

Nein, eine gesetzliche Mindestquote für Eigenkapital bei der privaten Baufinanzierung gibt es in Deutschland nicht. Jede Bank legt selbst fest, wie viel Eigenkapital sie erwartet und wie sich der Anteil auf die Konditionen auswirkt. Gesetzlich vorgeschrieben ist dagegen, dass die Bank Ihre Kreditwürdigkeit sorgfältig prüft.

Diese Pflicht ergibt sich aus den §§ 505a und 505b BGB. Die Bank muss dabei vor allem prüfen, ob Sie die Raten aus Ihrem Einkommen tragen können. Das Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor in dieser Prüfung, ersetzt aber kein ausreichendes Einkommen. Umgekehrt kann ein hohes, sicheres Einkommen ein geringeres Eigenkapital teilweise ausgleichen.

Warum ist Eigenkapital für die Bank so wichtig?

Eigenkapital senkt das Risiko der Bank. Sie finanziert nicht den Kaufpreis, sondern orientiert sich am Beleihungswert, den sie nach eigenen Regeln ermittelt. Der Beleihungswert liegt häufig unter dem Kaufpreis, weil er einen dauerhaft erzielbaren Wert abbilden soll und keine kurzfristigen Marktschwankungen.

Das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf. Je höher er ist, desto größer ist der Teil des Darlehens, der im Fall einer Zwangsversteigerung womöglich nicht gedeckt wäre. Banken staffeln ihre Konditionen deshalb nach dem Beleihungsauslauf. Mit mehr Eigenkapital rutschen Sie in eine günstigere Stufe.

Für Sie hat Eigenkapital einen zweiten Vorteil: Die Darlehenssumme sinkt, und damit auch die Zinslast über die gesamte Laufzeit. Bei gleicher Rate sind Sie schneller schuldenfrei, und die Restschuld nach der Zinsbindung fällt geringer aus.

Welche Kosten sollte Ihr Eigenkapital mindestens abdecken?

Viele Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Zu den Kaufnebenkosten gehören:

• die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Bundesland nach dem Grunderwerbsteuergesetz selbst festlegt
• die Kosten für Notar und Grundbucheintragung
• eine Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist

Hinzu kommen Ausgaben, die oft vergessen werden: Umzug, Renovierung, Einbauküche, Gutachten oder Sanierungsmaßnahmen kurz nach dem Kauf. Diese Kosten sollten Sie ebenfalls aus eigenen Mitteln oder über einen fest eingeplanten Finanzierungsbaustein abdecken.

Beim Neubau gelten ähnliche Überlegungen. Hier kommen Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Außenanlagen und Baunebenkosten wie Vermessung, Bodengutachten und Baugenehmigung hinzu.

Was erkennen Banken als Eigenkapital an?

Als Eigenkapital gelten vor allem Guthaben auf Konten, Wertpapiere, Bausparguthaben und ein bereits bezahltes Grundstück. Auch Eigenleistungen am Bau und Schenkungen aus der Familie können zählen. Darlehen von Verwandten erkennen Banken nur unter bestimmten Bedingungen an, etwa wenn sie nachrangig gestellt werden.

Die folgende Übersicht zeigt, worauf Banken typischerweise achten:

Art	Anerkennung	Worauf es ankommt
Kontoguthaben, Tagesgeld	ja	Nachweis per Kontoauszug
Wertpapiere, Fonds	meist ja	Kurswert, teils mit Abschlag
Bausparguthaben	ja	Zuteilung und Verfügbarkeit
Eigenes Grundstück	ja	Wert, Lastenfreiheit
Eigenleistung beim Bau	begrenzt	Fachkenntnis, realistische Bewertung
Schenkung	ja	Nachweis der Schenkung, keine Rückzahlungspflicht
Darlehen von Verwandten	eingeschränkt	Nachrangigkeit, Rückzahlungsbedingungen
Rückkaufswert einer Versicherung	teilweise	Auszahlung oder Verpfändung

Bei einer Schenkung kann Schenkungsteuer ein Thema sein, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und früheren Schenkungen. Lassen Sie sich dazu von einem Steuerberater beraten.

Sollte ich mein gesamtes Erspartes als Eigenkapital einsetzen?

Nein, behalten Sie immer eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben. Nach dem Einzug fallen oft Kosten für Renovierung, Umzug oder Reparaturen an, die nicht finanziert sind. Wer sein Konto vollständig leert, muss im Notfall auf teure Dispositions- oder Ratenkredite ausweichen.

Wie groß die Reserve sein sollte, hängt von Ihrer Lebenssituation ab. Wichtige Fragen sind: Wie sicher ist Ihr Einkommen? Wie alt ist das Haus? Gibt es Kinder im Haushalt? Ein Puffer von einigen Monatsausgaben ist für viele Haushalte ein guter Ausgangspunkt. Einen Teil der Reserve können Sie auch als Sondertilgung nutzen, sobald sich die Lage nach dem Einzug eingespielt hat. Achten Sie deshalb auf ein Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag.

Was ist mit wenig oder ohne Eigenkapital möglich?

Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden. Banken setzen dafür in der Regel ein gutes, sicheres Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein werthaltiges Objekt voraus. Die Konditionen sind meist schlechter als bei einem hohen Eigenkapitalanteil, und die Bank verlangt oft eine höhere Tilgung.

Sie tragen dabei ein höheres Risiko. Müssen Sie die Immobilie in den ersten Jahren verkaufen, reicht der Erlös unter Umständen nicht aus, um das Darlehen abzulösen. Die Kaufnebenkosten sind dann verloren, und eine Restschuld bleibt bestehen.

Prüfen Sie deshalb ehrlich, ob Sie mit dem Kauf noch etwas warten und weiter sparen sollten oder ob die Vorteile eines frühen Kaufs überwiegen. Beide Wege können sinnvoll sein.

Wie können Sie Ihr Eigenkapital erhöhen?

Neben dem Sparen gibt es weitere Wege, um den Eigenkapitalanteil zu verbessern:

1. Bausparguthaben einsetzen oder bestehende Verträge prüfen, die bald zuteilungsreif werden.
2. Förderdarlehen einbinden, die einige Banken wie Eigenkapital behandeln, weil sie nachrangig besichert werden. Informationen dazu bieten die KfW und die Förderbanken der Länder.
3. Eigenleistungen beim Bau oder bei der Renovierung einplanen, sofern Sie die Arbeiten tatsächlich fachgerecht erbringen können.
4. Familiäre Unterstützung als Schenkung oder als nachrangiges Darlehen vereinbaren und schriftlich festhalten.
5. Einen günstigeren Kaufpreisrahmen wählen, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Banken gehen sehr unterschiedlich mit Eigenkapital um. Manche bieten auch bei geringem Eigenkapital gute Bedingungen, andere erkennen bestimmte Vermögenswerte nur eingeschränkt an. Ein Baufinanzierer kennt diese Unterschiede und kann zeigen, wie Sie Ihr vorhandenes Kapital am sinnvollsten einsetzen. Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die Sie im Vermittlerregister überprüfen können.