Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Bad Homburg 2026

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Bad Homburg liegen zum Stichtag 1. Januar 2026 zwischen 800 und 2.000 € je Quadratmeter (S. 32). Sie sehen den Wert für Ihr Grundstück kostenfrei im Stadtinformationssystem der Stadt oder in BORIS Hessen. Laut Immobilienmarktbericht 2026 des städtischen Gutachterausschusses kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 im Mittel 3.887 € je Quadratmeter (S. 47).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Bad Homburg?

Bad Homburg hat einen eigenen Gutachterausschuss für Immobilienwerte mit Geschäftsstelle beim Magistrat in der Bahnhofstraße (S. 1). Er wertet die Kaufverträge aus, die Notare ihm vorlegen müssen, und leitet daraus nach § 196 BauGB die Bodenrichtwerte ab (S. 30). Ermittelt wird alle zwei Jahre zum 1. Januar eines geraden Jahres. Die aktuelle Runde gilt zum 1. Januar 2026, die nächste folgt frühestens zum 1. Januar 2028 (S. 30).

Weil im Stadtgebiet weniger Verkäufe anfallen als bei großen Gutachterausschüssen, stützt sich der Bericht für einige Kennzahlen zusätzlich auf überregionale Auswertungen für den Marktbereich, zu dem Bad Homburg gehört (S. 3). Das Stadtgebiet umfasst neben der Kernstadt die Stadtteile Dornholzhausen, Gonzenheim, Kirdorf, Ober-Eschbach und Ober-Erlenbach (S. 7).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Sie haben drei Wege:

1. Online bei der Stadt: Im Stadtinformationssystem auf bad-homburg.de wählen Sie unter Planung und Bauen die Ebene Bodenrichtwerte und suchen per Adresse oder Flurstück (S. 33).
2. Online in BORIS Hessen: Dort sind die Bad Homburger Werte ebenso eingestellt wie nahezu alle hessischen Richtwerte (S. 34).
3. Bei der Geschäftsstelle: Die Einsicht in die Karte ist nach Terminvereinbarung gebührenfrei, eine schriftliche Auskunft kostet 20 € je Richtwert (S. 33).

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nutzt auch die Finanzverwaltung die Bodenrichtwerte (S. 31). Steuerliche Fragen dazu klären Sie mit einem Steuerberater.

Worauf achten Sie beim Lesen des Richtwerts?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone. Er berücksichtigt nicht die Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks, verbindlich für Käufer und Verkäufer ist er nicht (S. 31). Drei Punkte sind in Bad Homburg wichtig:

• Die Werte für Bauland gelten erschließungsbeitragsfrei. Ob für ein Grundstück noch Beiträge offen sind, beantwortet der Fachbereich Tiefbau der Stadt (S. 31).
• Die Werte beziehen sich meist auf eine bestimmte Geschossflächenzahl. Für Wohnbauflächen veröffentlicht der Ausschuss Umrechnungskoeffizienten in der Bodenrichtwertkarte (S. 31).
• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern konnte der Ausschuss im Berichtsjahr keine Abhängigkeit des Bodenwerts von der Geschossflächenzahl nachweisen (S. 31).

Wie unterscheiden sich die Bodenrichtwerte nach Stadtteil?

Der Bericht ordnet die Wohnbauflächen nach Lagequalität. Die Spanne reicht von mäßig bis sehr gut (S. 32):

Stadtteil	sehr gut	gut	mittel	mäßig
Bad Homburg (Kernstadt)	1.850 €	1.400 €	1.125 €	800 €
Dornholzhausen	1.650 €	1.400 €	1.050 €
Kirdorf	1.900 €	1.350 €	1.100 €	900 €
Gonzenheim	2.000 €	1.400 €	1.050 €	900 €
Ober-Eschbach	1.400 €	1.200 €	900 €
Ober-Erlenbach		1.100 €	900 €

Alle Werte gelten je Quadratmeter zum 1. Januar 2026. Für gemischte Bauflächen und Kerngebiete nennt der Bericht 750 bis 2.100 €, für Gewerbeflächen 200 bis 500 € je Quadratmeter (S. 32). Die guten Wohnlagen an den Hängen sowie nahe Zentrum und Kurpark führen laut Bericht zu einem Preisgefälle von West nach Ost (S. 36).

Was wurde 2025 für Bauland bezahlt?

Bauplätze werden in Bad Homburg selten verkauft. 2025 wertete der Ausschuss nur fünf Verträge für Wohnbauland aus, teils mit Abrissobjekten. Der Durchschnitt lag bei 1.203 € je Quadratmeter, 2024 waren es 1.280 € bei elf Verträgen (S. 24). Die Spanne reichte 2025 von 820 bis 1.926 € je Quadratmeter (S. 25).

Gegenüber 2018 sind die Bodenpreise bis 2022 um knapp 12 Prozent gestiegen, blieben dann zwei Jahre auf diesem Niveau und gaben 2025 leicht nach (S. 25). Bei so wenigen Fällen schwankt der Mittelwert stark. Der Bodenrichtwert der Zone ist für Ihr Grundstück der verlässlichere Anhaltspunkt.

Was kosten Häuser in Bad Homburg?

Insgesamt schloss der Markt 2025 mit 302 Kaufverträgen ab, etwa so viele wie in den drei Jahren davor (S. 18). Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser waren mit 42 Verkäufen die größte Gruppe bei den bebauten Wohngrundstücken (S. 35). Die Mittelwerte 2025 nach Hausart (S. 36 bis S. 39):

Hausart	Verkäufe 2025	Kaufpreis im Mittel	je m² Wohnfläche
Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus	42	1.376.922 €	6.002 €
Doppelhaushälfte	14	747.654 €	4.504 €
Reihenmittelhaus	17	637.706 €	4.655 €

Villen ab 2 Mio. € wertet der Bericht getrennt aus. 2025 waren es fünf Fälle mit einem Mittelwert von 4.081.250 € (S. 37).

Nach Stadtteilen zeigen sich deutliche Unterschiede. Freistehende Häuser kosteten in Gonzenheim im Mittel 1.918.644 € bei zehn Verkäufen, in Ober-Eschbach 696.250 € bei vier Verkäufen (S. 37). Bei wenigen Fällen je Stadtteil sind diese Werte nur grobe Richtgrößen.

Was kosten Eigentumswohnungen?

Wohnungseigentum ist der lebhafteste Teil des Bad Homburger Marktes. 2025 wurden 167 Verträge über Wohnungseigentum geschlossen (S. 19). Die Preise je Quadratmeter Wohnfläche (S. 47):

• Wiederverkauf: 3.887 € im Mittel bei 155 Fällen, nach 3.668 € im Jahr 2024
• Neubau: 7.588 € im Mittel bei 11 Fällen, nach 7.099 € im Jahr 2024

Die Neubaupreise erreichten 2025 den höchsten Stand der letzten sieben Jahre, die Wiederverkaufspreise liegen etwa auf dem Niveau von 2023 (S. 51). Unter den Stadtteilen lag Dornholzhausen beim Wiederverkauf mit 4.324 € vorn, allerdings bei nur zwei Fällen. In Ober-Erlenbach waren es 3.318 € (S. 48). Die Preise gelten ohne Stellplatz, Garage und Einbauküche (S. 47).

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Bad Homburg liegt in Hessen. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die Posten im Einzelnen finden Sie unter Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Beispiel rechnet mit einer gebrauchten Wohnung von 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil am Makler mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.887 € (S. 47)	291.525 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	17.491 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	5.830 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	10.407 €
Nebenkosten zusammen	33.728 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	62.880 €

Die Nebenkosten machen hier rund 11,6 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten meist, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln tragen. Kaufen Sie erstmals eine selbst genutzte Immobilie in Hessen, prüfen Sie das Hessengeld der WIBank, das bei der Grunderwerbsteuer entlasten soll.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

In Bad Homburg treffen hohe Bodenwerte, wenige Bauplätze und große Preisunterschiede zwischen den Lagen aufeinander. Prüfen Sie bei einem Haus zuerst den Bodenrichtwert der Zone, denn bei Grundstücken mit mehreren hundert Quadratmetern macht der Boden einen großen Teil des Kaufpreises aus. Bei Wohnungen helfen die Mittelwerte nach Stadtteil, ein Angebot einzuordnen.

Klären Sie vor der Suche, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer monatlichen Belastung passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Bad Homburg.