Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Freising 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Freising sehen Sie kostenfrei in BORIS-Bayern oder im BayernAtlas, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für den Landkreis Freising kosteten Bauplätze für Eigenheime im südlichen Landkreis 2025 im Median 1.014 € je Quadratmeter (S. 25). Gebrauchte Häuser lagen bei 4.700 € je Quadratmeter Wohnfläche und damit wieder auf dem Niveau von 2020 (S. 44).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Freising?

Die Stadt Freising hat keinen eigenen Gutachterausschuss. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Freising, dessen Geschäftsstelle im Landratsamt an der Landshuter Straße sitzt. Er wertet die Kaufpreissammlung aus, in die alle notariell beurkundeten Grundstücksverträge im Landkreis eingehen.

Die Bodenrichtwerte werden für den ganzen Landkreis alle zwei Jahre ermittelt, zuletzt zum 1. Januar 2026. Es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte für unbebaute, baureife und erschließungsbeitragsfreie Flächen. Neben Wohn- und Mischbauflächen gibt es Richtwerte für Gewerbeflächen sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Das geht ohne Anmeldung und ohne Gebühr:

1. BORIS-Bayern öffnen und den Gutachterausschuss Landkreis Freising wählen, oder den BayernAtlas aufrufen.
2. Im BayernAtlas unter „Planen und Bauen“ die Ebene „Bodenrichtwerte“ einschalten.
3. In die Gemeinde zoomen und die Richtwertzone anklicken.
4. Wert und Beschreibung des Richtwertgrundstücks lesen.

In BORIS-Bayern stehen die Stichtage 31.12.2018, 31.12.2020, 1.1.2022, 1.1.2024 und 1.1.2026 bereit, im BayernAtlas die Stichtage 2024 und 2026. Ältere Werte gibt es nur als schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle. Eine amtliche Einzelauskunft kostet 30 €. Für die Stadt Freising liegen dem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte bis zurück ins Jahr 1964 vor.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert gibt nicht den Wert eines einzelnen Grundstücks wieder. Er beschreibt ein typisches Grundstück in einer Zone. Weicht Ihr Grundstück bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit ab, kann der Wert höher oder niedriger liegen.

Achten Sie besonders auf die Fläche. Im südlichen Landkreis lag die mittlere Größe verkaufter Bauplätze 2025 bei nur 384 Quadratmetern, nach 465 Quadratmetern im Vorjahr (S. 25). Der Bericht hebt hervor, dass die mittlere Grundstücksgröße erstmals unter 400 Quadratmetern liegt. Für ein deutlich größeres Gartengrundstück ist der Quadratmeterwert einer kleinen Parzelle nicht ohne Weiteres übertragbar.

Was wurde 2025 für Bauland bezahlt?

Der Gutachterausschuss teilt den Landkreis für Bauplätze von Ein- und Zweifamilienhäusern in zwei Lagen. Zum südlichen Bereich gehören neben der Stadt Freising auch Allershausen, Eching, Fahrenzhausen, Hallbergmoos, Hohenkammer, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg und Neufahrn (S. 24). Ausgewertet werden voll erschlossene Grundstücke zwischen 150 und 1.200 Quadratmetern (S. 22).

Jahr	Verträge	Median je m²	mittlere 50 % der Werte
2022	48	1.259 €	1.024 € bis 1.665 €
2023	26	993 €	863 € bis 1.394 €
2024	62	849 €	582 € bis 1.297 €
2025	51	1.014 €	715 € bis 1.326 €

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, S. 25.

Nach zwei Jahren mit sinkenden Preisen stieg der Median 2025 um 19,4 Prozent. Er bleibt aber unter dem Wert von 2020 mit 1.155 € (S. 24 und S. 25). Die Spanne zwischen günstigen und teuren Lagen ist groß. Deshalb ist der Richtwert Ihrer Zone aussagekräftiger als der Mittelwert über zehn Gemeinden.

Was kosten Häuser im Landkreis Freising?

Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser weist der Bericht 2025 bei 181 Verträgen einen Median von 4.700 € je Quadratmeter Wohnfläche aus (S. 44). Bis 2022 war der Wert auf 6.171 € gestiegen, nach einem starken Rückgang 2023 sanken die Preise nur noch leicht. Der mittlere bereinigte Kaufpreis lag 2025 bei 659.865 €, die mittlere Wohnfläche bei 144 Quadratmetern (S. 45).

Das Baualter macht einen deutlichen Unterschied. Häuser im Alter von 5 bis 30 Jahren kosteten 2025 im Median 5.441 € je Quadratmeter, ältere Häuser zwischen 31 und 65 Jahren 4.409 € (S. 46). Nach Angaben des Gutachterausschusses hat sich dieser Abstand erst seit 2023 und 2024 herausgebildet. Er führt das auf die unterschiedlichen energetischen Standards zurück.

Rechnen Sie bei einem älteren Haus deshalb von Anfang an mit Kosten für Dach, Fenster oder Heizung. Ein niedriger Kaufpreis gleicht diese Ausgaben nicht immer aus.

Was kosten Eigentumswohnungen?

Wohnungen machen im Landkreis traditionell die meisten Verkäufe aus. Bei Wohnungen mit 45 bis 120 Quadratmetern ergibt sich für 2025 dieses Bild:

Segment	Verträge 2025	Median je m² Wohnfläche
Wiederverkauf	282	4.760 €
Erstverkauf aus Neubau (gewichtet)	41	7.867 €

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, S. 55 und S. 62.

Gebrauchte Wohnungen wurden 2025 um 4,4 Prozent teurer und erreichen fast wieder das Niveau von 2020 (S. 54 und S. 55). Bei Neubauwohnungen spricht der Bericht von einer Seitwärtsbewegung (S. 61). Wohnungen mit mehr als 120 Quadratmetern wurden kaum verkauft (S. 52).

Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?

Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, das entspricht dem Satz in § 11 GrEStG. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, teilen sie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Median 2025 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 4.760 € (S. 55)	357.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	12.495 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	7.140 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	12.745 €
Nebenkosten zusammen	32.380 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	68.080 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 9 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen. Für selbst genutztes Wohneigentum in Bayern lohnt ein Blick auf die Eigenwohnraumförderung der BayernLabo.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Freising?

Nach den Rückgängen der Jahre 2023 und 2024 hat sich der Markt im Landkreis 2025 belebt. Die Zahl der Verträge stieg um 17,4 Prozent, der Geldumsatz um 26,4 Prozent (S. 16). Bauland wurde wieder teurer, Häuser blieben auf dem Niveau des Vorjahres.

Prüfen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone, bevor Sie ein Angebot abgeben. Vergleichen Sie den Wohnflächenpreis mit den Medianwerten des Berichts, getrennt nach Baualter. Legen Sie fest, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt, und lassen Sie Angebote mehrerer Banken vergleichen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Freising. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.