Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Heidenheim 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Heidenheim an der Brenz finden Sie in der Bodenrichtwertkarte des Gemeinsamen Gutachterausschusses, die die Stadt kostenfrei als PDF bereitstellt. Aktuell ist der Stichtag 1. Januar 2025. Wer neu bauen will, findet zusätzlich feste Preise der Stadt: 330 € je Quadratmeter in Reutenen Süd und 150 € in Oggenhausen, jeweils mit Erschließung (S. 5 und S. 7).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Heidenheim?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Heidenheim. Seine Geschäftsstelle sitzt bei der Stadt Heidenheim in der Grabenstraße 15. Der Ausschuss hat die aktuellen Werte am 26. Mai 2025 zum Stichtag 1. Januar 2025 ermittelt und am 30. Juni 2025 beschlossen. Grundlage sind das Baugesetzbuch und die Immobilienwertermittlungsverordnung.

Die Bodenrichtwerte leitet der Ausschuss aus der Kaufpreissammlung ab, also aus den tatsächlich beurkundeten Verkäufen. Wo es zu wenige Verkäufe gibt, fließt die Erfahrung auf dem Grundstücksmarkt ein. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse einzelner Verkäufe bleiben dabei außen vor.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Der schnellste Weg führt über die Internetseite der Stadt Heidenheim:

1. Die Seite „Bodenrichtwerte“ im Bürgerservice der Stadt öffnen.
2. Unter „Links zu den Bodenrichtwertkarten“ die passende Gemeinde wählen. Neben Heidenheim gibt es Karten für Giengen, Herbrechtingen, Gerstetten, Steinheim, Königsbronn, Nattheim, Sontheim, Niederstotzingen, Dischingen und Hermaringen.
3. In der Karte die Zone Ihres Grundstücks suchen. Dort stehen der Wert in Euro je Quadratmeter, die Nutzungsart, der Stichtag und die Zonennummer.

Landesweit bündelt BORIS-BW die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Eine mündliche Auskunft der Geschäftsstelle ist gebührenfrei, eine schriftliche Auskunft kostet 20 €. Für die Grundsteuer gelten die Werte zum Stichtag 31. Dezember 2021, die Sie über das Portal grundsteuer-bw.de einsehen.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert ohne bindende Wirkung. Er gilt für eine Zone, in der die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die Erläuterung zur Heidenheimer Karte nennt einige Punkte, die Käufer kennen sollten:

• In den Werten für baureife Grundstücke sind die Erschließungskosten enthalten.
• Bei Kleingrundstücken ist ein Zuschlag von 5 bis 35 Prozent auf den Bodenrichtwert vorzunehmen.
• Geschosswohnungsbau, also Wohneigentum in größeren Mehrfamilienhäusern, ist in den Werten nicht berücksichtigt.
• In Sanierungsgebieten gelten die Werte ohne Aussicht auf die Sanierung.
• Altlasten sind nicht eingerechnet.
• Für untypische Gebiete innerhalb der Karte ist kein Bodenrichtwert angegeben.
• Bei bebauten Grundstücken sind laut Erläuterung keine Abschläge vom Bodenrichtwert vorzunehmen.

Der letzte Punkt ist für Käufer eines älteren Hauses wichtig. Der Boden wird so bewertet, als wäre er unbebaut, und das alte Gebäude mindert diesen Wert nicht. Ein Abriss oder eine Sanierung muss deshalb gesondert in die Rechnung.

Für Sie heißt das: Ein kleines Reihenhausgrundstück kann je Quadratmeter spürbar mehr wert sein als der Richtwert der Zone. Umgekehrt drücken Hanglage, ungünstiger Zuschnitt oder Altlasten den Wert. Wie die Lagen bewertet sind, zeigen zusätzlich die Lageklassenpläne, die die Stadt für alle elf Gemeinden bereitstellt.

Was kostet ein städtischer Bauplatz in Heidenheim?

Die Stadt Heidenheim vergibt über den Geschäftsbereich Liegenschaften eigene Bauplätze für Wohnbebauung. Die Broschüre „Wohnen in Heidenheim“ nennt zwei Baugebiete mit festen Preisen:

Baugebiet	Stadtteil	Preis je m²	enthalten	Stand
Reutenen Süd	Mergelstetten	330 €	Erschließung (S. 5)	Mai 2026
Im Stauferfeld	Oggenhausen	150 €	Erschließungs- und Abwasserbeiträge (S. 7)	April 2026

Beide Gebiete sind für Einfamilienhäuser ausgewiesen. In Oggenhausen sind die verfügbaren Plätze zwischen 556 und 680 Quadratmeter groß (S. 7), in Reutenen Süd ist ein Platz mit 494 Quadratmetern verzeichnet (S. 5). Der Unterschied zwischen beiden Gebieten zeigt, wie stark die Lage den Bodenpreis bestimmt: Mergelstetten grenzt direkt an die Kernstadt, Oggenhausen liegt als Ortsteil weiter draußen.

Städtische Preise sind Angebotspreise und keine Bodenrichtwerte. Sie eignen sich aber gut als Vergleich, wenn Sie ein privates Grundstück in ähnlicher Lage angeboten bekommen.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Heidenheim?

Für gebrauchte Häuser und Wohnungen gibt es in Heidenheim keinen frei zugänglichen Marktbericht mit Durchschnittspreisen. Der Gemeinsame Gutachterausschuss gibt einen Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Heidenheim heraus, der per E-Mail bei der Geschäftsstelle bestellt wird. Die digitale Fassung kostet 40 €, die gedruckte 50 €.

Für eine Kaufentscheidung kann sich die Bestellung lohnen, denn der Bericht stützt sich auf tatsächlich bezahlte Preise. Angebotspreise in Immobilienportalen liegen oft über dem, was am Ende im Kaufvertrag steht. Alternativ können Sie über einen Antrag eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten oder ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss beantragen. Die Gebühren richten sich nach der Gutachterausschussgebührensatzung der Stadt.

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

Heidenheim liegt in Baden-Württemberg, die Grunderwerbsteuer beträgt 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG. Kaufen Sie direkt von der Stadt, fällt in der Regel keine Maklerprovision an. Die Posten im Einzelnen erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel rechnet mit einem städtischen Bauplatz in Oggenhausen mit 556 Quadratmetern zum Preis von 150 € je Quadratmeter (S. 7). Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 556 m² zu 150 €	83.400 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	4.170 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	1.668 €
Nebenkosten zusammen	5.838 €

Zum Grundstück kommen die Baukosten des Hauses, die meist den größeren Teil der Finanzierung ausmachen. Planen Sie die Nebenkosten für Grundstück und Bau aus eigenem Geld ein, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Ob ein Programm der L-Bank, der Förderbank für Baden-Württemberg, zu Ihrem Vorhaben passt, sollten Sie vor dem Bauantrag prüfen. Ob Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten anfällt, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Das klären Sie mit einem Steuerberater oder dem Notar.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Heidenheim?

In Heidenheim haben Bauwillige einen Vorteil: Die Stadt nennt ihre Bauplatzpreise offen, und die Bodenrichtwertkarten sind für den ganzen Landkreis frei abrufbar. Damit können Sie den Bodenanteil eines Angebots schnell einordnen. Für Häuser und Wohnungen aus dem Bestand lohnt der Blick in den Grundstücksmarktbericht oder eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung.

Legen Sie vor der Suche fest, welche Gesamtkosten aus Grundstück, Bau und Nebenkosten zu Ihrem Eigenkapital passen. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob sich Förderwege einbinden lassen. Ansprechpartner in der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Heidenheim.