Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Ingolstadt 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Ingolstadt rufen Sie kostenlos im BayernAtlas oder in BORIS-Bayern ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Gegenüber dem Stichtag 2024 hat der Gutachterausschuss die Werte für baureifes Wohnbauland außerhalb der Altstadt im Mittel um 10,4 Prozent gesenkt. Die Spanne reicht von 480 € je Quadratmeter in Winden bis 1.330 € am Probierlweg, in der Altstadt bis 2.900 €.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Ingolstadt fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Ingolstadt. Solche Ausschüsse sind nach § 192 BauGB selbstständig und nicht weisungsgebunden. In Ingolstadt sitzen darin Fachleute aus Baurecht, Vermessung, Rechtskunde, Finanzverwaltung, Immobilienwirtschaft und Architektur. Die laufende Arbeit erledigt eine Geschäftsstelle im Technischen Rathaus an der Spitalstraße 3.

Grundlage sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise, die jeder Notar dem Ausschuss melden muss, sowie weitere Marktdaten. Daraus ermittelt die Geschäftsstelle, wie sich die Bodenpreise in den letzten beiden Jahren entwickelt haben. Der Bodenrichtwert gibt dann den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück an. Vorsitzende des Ausschusses ist die Stadtbaurätin.

Wie rufen Sie den Wert für Ihr Grundstück ab?

Seit einer gesetzlichen Änderung sind die Ingolstädter Bodenrichtwerte frei im Netz einsehbar. So gehen Sie vor:

1. BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de oder die Seite des Gutachterausschusses Ingolstadt in BORIS-Bayern öffnen.
2. Adresse oder Flurstück suchen und die Zone anklicken.
3. Stichtag wählen. Kostenfrei sind dort für Ingolstadt die Stichtage 1. Januar 2026, 1. Januar 2024, 1. Januar 2022, 31. Dezember 2020 und 31. Dezember 2018.
4. Wert und Merkmale des Richtwertgrundstücks notieren, etwa Nutzungsart und Entwicklungszustand.

Wer lieber persönlich nachsieht, findet die aktuelle Bodenrichtwertkarte in der Geschäftsstelle im ersten Obergeschoss des Technischen Rathauses ausgehängt. Schriftliche Anfragen per E-Mail oder Post an die Stadt bleiben gebührenpflichtig. Das betrifft etwa Erbfälle, in denen Sie einen Wert schriftlich belegen müssen.

Wo sind die Bodenrichtwerte 2026 gesunken und wo gestiegen?

Die Entwicklung verläuft je nach Lage sehr unterschiedlich. Im überwiegenden Teil des Stadtgebiets gingen die Werte zurück, am westlichen Stadtrand stiegen sie. Die Pressemitteilung der Stadt nennt diese Veränderungen gegenüber dem Stichtag 2024:

Lage	Veränderung
Wohnbauland außerhalb der Altstadt, Durchschnitt	minus 10,4 Prozent
Kothau	minus 25 Prozent
Ringsee	minus 24 Prozent
Probierlweg, Altes Westviertel, östlich des Fort-Haslang-Parks, Große Zellgasse, Effnerstraße/Haslang	minus 13 bis 14 Prozent
Etting, Knoglersfreude/Vogelfeld	etwa minus 5 Prozent
Irgertsheim, Pettenhofen, Mühlhausen, Dünzlau	etwa plus 8 Prozent
Altstadt, hochpreisige Zonen wie die Fußgängerzone	minus 12 Prozent
Altstadt, Quartiere mit überwiegender Wohnnutzung	minus 8 Prozent

Auffällig ist, dass gerade die teuren Lagen überdurchschnittlich nachgegeben haben. Für Gewerbe- und Sondergebiete hat der Ausschuss die Werte nicht verändert, weil kaum Kauffälle vorlagen.

Welche Lagen sind am teuersten?

Trotz der Rückgänge bleibt das Gefälle innerhalb der Stadt groß. Die Stadt nennt diese Eckwerte zum 1. Januar 2026:

Lage	Bodenrichtwert je m²
Altstadt	1.200 € bis 2.900 €
Probierlweg	1.330 €
Große Zellgasse	1.250 €
Altes Westviertel	1.250 €
Niederfeld	560 €
Winden	480 €

Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Wohngebiet außerhalb der Altstadt liegt damit fast der Faktor drei. Für die Suche nach einem Bauplatz heißt das: Die Lage entscheidet stärker über den Preis als die Größe des Grundstücks.

Wie nutzen Sie den Richtwert beim Kauf?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone und kein Verkehrswert. Er beschreibt ein unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, etwa durch Zuschnitt, Größe oder zulässige Bebauung, kann der Preis höher oder niedriger liegen.

Trotzdem ist der Wert ein gutes Werkzeug:

• Beim unbebauten Grundstück zeigt er, ob der verlangte Quadratmeterpreis zur Lage passt.
• Beim Haus hilft er, den Bodenanteil vom Gebäudeanteil zu trennen. Das ist wichtig, weil die Bank das Gebäude nach Alter und Zustand bewertet.
• Bei vermieteten Objekten brauchen Sie die Aufteilung für die Abschreibung. Klären Sie diese Frage mit einem Steuerberater.

Liegt ein Angebot weit über dem Richtwert, fragen Sie nach den Gründen. Eine Lage, deren Werte gerade um ein Viertel gefallen sind, rechtfertigt keinen Aufschlag auf alte Preise.

Was ist über Haus- und Wohnungspreise bekannt?

Hier ist die Datenlage in Ingolstadt dünn. Einen aktuellen, frei verfügbaren Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es nicht. In BORIS-Bayern ist für die Stadt Ingolstadt als jüngster Bericht der Immobilienmarktbericht 2017 gelistet, als kostenpflichtiger Download für 30 €. Für aktuelle Kaufpreise von Häusern und Wohnungen bleiben Angebotsportale und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, die der Gutachterausschuss bei berechtigtem Interesse erteilt.

Für Ihre Planung ist der Bodenrichtwert deshalb besonders wertvoll. Er ist amtlich, aktuell und für jede Zone einzeln abrufbar. Die Richtung ist eindeutig: Bauland ist seit 2024 in den meisten Stadtteilen günstiger geworden.

Welche Nebenkosten kommen beim Grundstückskauf dazu?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG. Bei Bestandsimmobilien fällt oft eine Maklerprovision an, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig geteilt wird, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben. Alle Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Die Rechnung vergleicht zwei Bauplätze mit je 500 Quadratmetern, bewertet rein rechnerisch mit dem Bodenrichtwert. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, ein Makler ist nicht eingerechnet.

Posten	Winden (480 €/m²)	Probierlweg (1.330 €/m²)
Grundstück 500 m²	240.000 €	665.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	8.400 €	23.275 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.800 €	13.300 €
Nebenkosten zusammen	13.200 €	36.575 €

Die Baukosten des Hauses kommen in beiden Fällen dazu. Bei einem Neubau zahlen Sie die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf das Grundstück, wenn Sie den Bauvertrag getrennt und frei wählen. Ist der Bau an den Grundstückskauf gekoppelt, kann das Finanzamt beides zusammen besteuern.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Ingolstadt?

Sinkende Bodenrichtwerte machen den Einstieg über ein eigenes Grundstück in vielen Stadtteilen leichter als noch vor zwei Jahren. Prüfen Sie jedes Angebot mit dem aktuellen Richtwert und rechnen Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln ein. Bei einem Neubau planen Sie Grundstück, Erschließung und Baukosten als Gesamtbudget.

Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Programme der BayernLabo oder der KfW zu Ihrem Vorhaben passen. Ansprechpartner vor Ort finden Sie unter Baufinanzierung in Ingolstadt.