Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Marburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Marburg sehen Sie kostenfrei in BORIS Hessen, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026 (S. 28). Der Immobilienmarktbericht 2026 des städtischen Gutachterausschusses zeigt, dass sich die Richtwerte in den Wohngebieten der Kernstadt seit 2010 fast verdoppelt haben (S. 29). Freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Durchschnitt 493.000 € (S. 4).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Marburg?

Marburg hat einen eigenen Gutachterausschuss für Immobilienwerte, getrennt vom Landkreis Marburg-Biedenkopf. Er stützt sich auf die Kaufpreissammlung der Stadt und beschließt die Bodenrichtwerte zum 1. Januar jedes geraden Kalenderjahres. Gesetzliche Grundlage sind § 193 und § 196 BauGB sowie die hessische Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch (S. 28).

Bodenrichtwerte gibt es in Marburg nicht nur für Bauland, sondern auch für werdende Bauflächen, land- und forstwirtschaftliche Flächen und sonstige Flächen (S. 28). Für Käufer eines Hauses oder Bauplatzes ist der Wert für Wohnbauflächen oder gemischte Bauflächen entscheidend.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS Hessen ab?

Das geht online in wenigen Minuten:

1. BORIS Hessen über die Seite der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation öffnen.
2. Adresse eingeben oder das Flurstück über Gemarkung, Flur und Nummer suchen.
3. Stichtag auswählen. Verfügbar sind für Marburg die Stichtage 1. Januar 2020 bis 1. Januar 2026 (S. 28).
4. Zone anklicken und Wert sowie Beschreibung des Richtwertgrundstücks lesen.

Brauchen Sie einen Wert zu einem früheren Stichtag, etwa für einen Erbfall oder eine Schenkung, können Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine schriftliche Auskunft beantragen. Sie ist gebührenpflichtig (S. 28).

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück mit festgelegten Merkmalen (S. 28). In Marburg wird das Richtwertgrundstück neben Lage und Nutzungsart durch das Maß der baulichen Nutzung beschrieben, ausgedrückt als wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), oder bei Einfamilienhausgebieten durch die Grundstücksfläche.

Eine Besonderheit nennt der Bericht offen: Für Marburg konnten wegen zu kleiner Stichproben keine Umrechnungskoeffizienten abgeleitet werden, weder für die Grundstücksgröße noch für die bauliche Nutzung (S. 28). Weicht Ihr Grundstück ab, muss das einzeln gewürdigt werden. Als Erfahrung gilt laut Bericht:

• Bei Einfamilienhausgrundstücken sinkt der Bodenwert je Quadratmeter mit wachsender Fläche und steigt bei kleineren Flächen.
• Bei Mehrfamilienhaus-, Misch- und Gewerbegrundstücken steigt der Bodenwert je Quadratmeter mit der zulässigen Ausnutzung.

Für Sie bedeutet das: Ein großes Gartengrundstück ist meist nicht einfach Fläche mal Richtwert wert. Rechnen Sie bei einem deutlich größeren Grundstück eher mit einem niedrigeren Quadratmeterwert.

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen entwickelt?

Konkrete Euro-Beträge je Zone druckt der Bericht nicht ab, er verweist dafür auf BORIS Hessen. Er zeigt aber Indexreihen für erschließungsbeitragsfreies Bauland, bezogen auf 2010 gleich 1,00 (S. 29 und S. 30). Für Wohngebiete ergibt sich:

Stadtteil	Index 2024	Index 2026
Kernstadt Marburg	1,88	1,94
Wehrda	1,92	1,99
Ockershausen	1,84	1,89
Marbach	1,81	1,86
Cappel	1,65	1,70
Bauerbach	1,52	1,60
Michelbach (im Mittel)	1,45	1,54

Die stadtnahen Lagen haben am stärksten zugelegt. In den Außenstadtteilen fiel der Anstieg geringer aus, setzte sich zwischen 2024 und 2026 aber fort. Ein Index sagt nichts über die absolute Höhe aus. Den Wert für Ihr Grundstück lesen Sie in BORIS Hessen ab.

Was wurde 2025 für Bauland bezahlt?

Bauplätze sind in Marburg selten. Im ganzen Stadtgebiet gab es 2025 nur 17 Kauffälle für Wohn- und Mischbauflächen, darunter Eigenheimgrundstücke, teils mit Abbruch, und Ankäufe von Investoren (S. 3). In der Kernstadt wertete der Gutachterausschuss vier Verkäufe aus, der mittlere Kaufpreis lag bei 520 € je Quadratmeter (S. 15).

Wie stark solche Mittelwerte bei wenigen Fällen schwanken, zeigen die Vorjahre in der Kernstadt: 397 € bei vier Fällen 2024 und 465 € bei drei Fällen 2023 (S. 15). Für die meisten Stadtteile gibt der Bericht wegen weniger als drei Kauffällen keinen Mittelwert an. Gerade hier ist der Bodenrichtwert der verlässlichere Anhaltspunkt.

Was kosten Häuser und Wohnungen in Marburg?

Der Durchschnittspreis eines freistehenden Ein- bis Zweifamilienhauses lag 2025 bei 493.000 € und damit 13 Prozent über dem Vorjahr (S. 4). Nach Stadtteilen weist der Bericht diese Mittelwerte aus (S. 19):

Stadtteil	Verkäufe 2025	Kaufpreis im Mittel
Kernstadt Marburg	44	554.000 €
Marbach	8	550.000 €
Michelbach	9	459.000 €
Cappel	20	452.000 €
Wehrda	14	372.000 €
Ockershausen	10	276.000 €

Bei Eigentumswohnungen stieg die Zahl der Verkäufe um 25 Prozent, von 260 Kauffällen waren nur 22 Erstverkäufe aus Neubau (S. 4). Weiterverkäufe erzielten 2025 im Mittel 2.882 € je Quadratmeter, Neubauwohnungen 5.791 € (S. 22). Laut Bericht entfiel ein großer Teil der Neubauverkäufe auf ein Projekt am Südbahnhof.

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

Marburg liegt in Hessen, die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Die Posten im Einzelnen erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Beispiel geht von einer gebrauchten Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2025 aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 2.882 € (S. 22)	216.150 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	12.969 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.323 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.717 €
Nebenkosten zusammen	25.009 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	46.624 €

Die Nebenkosten machen hier über 11 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil selbst tragen. Wenn Sie erstmals eine selbst genutzte Immobilie in Hessen kaufen, prüfen Sie das Hessengeld der WIBank, das die Belastung durch die Grunderwerbsteuer abmildern soll.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Marburg?

In Marburg treffen wenige Bauplätze und stabile Hauspreise auf einen lebhaften Wohnungsmarkt. Der Richtwert in BORIS Hessen hilft Ihnen, den Bodenanteil eines Angebots zu prüfen. Die Mittelwerte nach Stadtteilen zeigen, ob der Preis zur Lage passt.

Legen Sie vor der Suche fest, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner vor Ort finden Sie unter Baufinanzierung in Marburg. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.