Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Offenbach 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Offenbach am Main lesen Sie kostenfrei in BORIS Hessen ab. Die aktuellsten veröffentlichten Daten des städtischen Gutachterausschusses stammen aus dem Vorabzug 2025 mit dem Berichtsjahr 2024. Danach steht der Bodenwertindex für Eigenheimlagen seit 2021 unverändert bei 163,0, bezogen auf 2015 gleich 100 (S. 4).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Offenbach?

Offenbach am Main hat als kreisfreie Stadt einen eigenen Gutachterausschuss für Immobilienwerte. Er ist unabhängig vom Gutachterausschuss des Landkreises Offenbach, der für Städte wie Heusenstamm, Dietzenbach oder Rodgau zuständig ist. Die Geschäftsstelle sitzt beim Vermessungsamt in der Berliner Straße 60.

Grundlage der Arbeit ist die Kaufpreissammlung, in die nach § 195 BauGB jeder Kaufvertrag über ein Grundstück im Stadtgebiet eingeht. Daraus leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte und die übrigen Daten für die Wertermittlung ab. Im Vorabzug 2025 sind das Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Gebäudefaktoren und Sachwertfaktoren (S. 2).

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS Hessen ab?

Der Abruf dauert nur wenige Minuten:

1. BORIS Hessen über die Seite der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation öffnen.
2. Adresse eingeben oder das Flurstück über Gemarkung, Flur und Nummer suchen.
3. Den gewünschten Stichtag wählen.
4. Die Richtwertzone anklicken und neben dem Wert die Beschreibung des Richtwertgrundstücks lesen, vor allem Nutzungsart, Grundstückstiefe oder Geschossflächenzahl.

Für einen Stichtag, der nicht online angezeigt wird, etwa wegen einer Erbschaft, wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Ein Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Für Offenbach gibt es zwei Arten.

Grundstückstiefe bei Eigenheimen. Größere Eigenheimgrundstücke erzielen erfahrungsgemäß einen niedrigeren Bodenwert je Quadratmeter als kleinere (S. 5). Der Bericht nennt dafür folgende Koeffizienten (S. 6):

Grundstückstiefe	Koeffizient
20 m	1,09
30 m	1,00
40 m	0,91
50 m	0,82
60 m	0,73
70 m	0,64

Das Rechenbeispiel im Bericht: Eine Zone mit 675 € je Quadratmeter bei 35 Metern Tiefe ergibt für ein Grundstück mit 25 Metern Tiefe rund 731 € je Quadratmeter (S. 6). Umgekehrt ist ein tiefes Gartengrundstück je Quadratmeter deutlich weniger wert als der Richtwert.

Geschossflächenzahl im Geschosswohnungsbau. Bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser hängt der Bodenwert von der wertrelevanten Geschossflächenzahl ab. Bei einer WGFZ von 1,0 gilt der Faktor 1,00, bei 2,0 bereits 1,45 (S. 7). Für Büro- und Dienstleistungsgrundstücke gelten eigene Koeffizienten.

Wie haben sich die Bodenwerte in Offenbach entwickelt?

Der Gutachterausschuss führt eine Indexreihe für den individuellen Wohnungsbau. Basis ist der Bodenrichtwert im Musikerviertel, der eine mittlere Lage im Stadtgebiet abbildet (S. 3). Die Werte zeigen deutliche Sprünge und lange Phasen ohne Veränderung (S. 4):

Jahr	Index (2015 = 100)
2013	91,3
2015	100,0
2017	110,9
2018	114,1
2019	146,7
2020	146,7
2021 bis 2024	163,0

Die Bodenwerte für Eigenheimlagen lagen damit 2024 um 63 Prozent über dem Stand von 2015. Seit 2021 hat der Ausschuss keine weitere Steigerung festgestellt. Für gewerbliche Bauflächen steht die Indexreihe seit 2021 bei 119,0 (S. 4).

Was kosten Häuser in Offenbach?

Der Offenbacher Bericht weist keine Durchschnittspreise aus, sondern Gebäudefaktoren. Das sind Vergleichswerte je Quadratmeter Wohnfläche, die aus tatsächlichen Verkäufen per Regression berechnet werden (S. 21). Sie hängen vom Bodenrichtwert, der Wohnfläche, der Grundstücksgröße und dem Baujahr ab.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 29 Kauffälle aus 2024 ausgewertet. Im Mittel hatten die Objekte 529 Quadratmeter Grundstück, 153 Quadratmeter Wohnfläche und einen angepassten Bodenrichtwert von 720 € (S. 23). Für ein Haus mit 500 Quadratmetern Grundstück und Baujahr 1985 nennt der Bericht diese Werte je Quadratmeter Wohnfläche (S. 24):

Wohnfläche	Richtwert 650 €	Richtwert 700 €	Richtwert 750 €
120 m²	4.047 €	4.142 €	4.238 €
140 m²	3.680 €	3.775 €	3.871 €
160 m²	3.313 €	3.408 €	3.504 €

Ein jüngeres Baujahr oder ein größeres Grundstück erhöhen den Wert über Anpassungsfaktoren. Ein Haus von 1990 auf 700 Quadratmetern erhält etwa den Faktor 1,24 (S. 24).

Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften lagen 51 Kauffälle zugrunde, im Mittel mit 304 Quadratmetern Grundstück und 123 Quadratmetern Wohnfläche (S. 25). Bei 120 Quadratmetern Wohnfläche und einem Richtwert von 700 € ergibt sich ein Gebäudefaktor von 3.543 € je Quadratmeter (S. 26).

Was kosten Eigentumswohnungen in Offenbach?

Bei Neubauwohnungen im Erstverkauf wertete der Ausschuss 35 Kauffälle aus 2024 aus. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, Standardstufe 4,0 und 15 Einheiten im Haus ergibt sich ein Gebäudefaktor von 5.215 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 32). Das Bestimmtheitsmaß der Auswertung liegt nur bei 0,18 (S. 31), die Einzelpreise streuen also stark.

Für wiederverkaufte Wohnungen standen 98 Kauffälle zur Verfügung, im Mittel aus Baujahr 1983 und in Anlagen mit 68 Einheiten (S. 33). Bei mittlerer Ausstattung, 30 Einheiten und Baujahr 1985 liegt der Gebäudefaktor bei 2.921 € je Quadratmeter (S. 34). Eine Wohnung aus dem Jahr 2000 erhält den Faktor 1,08 und liegt damit entsprechend höher.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Offenbach an?

Offenbach liegt in Hessen, die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei gemeinsamer Beauftragung nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Hessen.

Das Beispiel nimmt eine gebrauchte Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Gebäudefaktor von 2.921 € an. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 2.921 € (S. 34)	219.075 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	13.145 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.382 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.821 €
Nebenkosten zusammen	25.348 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	47.256 €

Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Kaufen Sie in Hessen erstmals eine selbst genutzte Immobilie, lohnt ein Blick auf das Hessengeld der WIBank, das die Belastung durch die Grunderwerbsteuer mindern soll.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Offenbach?

Die Offenbacher Daten zeigen stabile Bodenwerte seit 2021 und eine große Spanne bei den Wohnungen. Prüfen Sie bei einem Angebot zuerst den Richtwert in BORIS Hessen und rechnen Sie ihn mit den Koeffizienten auf Ihr Grundstück um. Die Gebäudefaktoren helfen Ihnen einzuschätzen, ob der Preis zu Baujahr, Ausstattung und Lage passt.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Förderwege. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Offenbach. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.