Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Offenburg 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Offenburg rufen Sie kostenlos in BORIS-BW ab. Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Offenburg-Kinzigtal, der für 22 Kommunen mit rund 180.000 Einwohnern arbeitet. Laut seinem Jahresbericht 2025 kosteten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1950 bis 1977 im Mittel 410.000 €, Wohnungen der Baujahre 1991 bis 2019 im Mittel 3.081 € je Quadratmeter (S. 7 und S. 9).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Offenburg?

Seit dem 1. Juli 2023 gibt es den Gemeinsamen Gutachterausschuss Offenburg-Kinzigtal. Er hat die Aufgaben für Offenburg und zahlreiche Gemeinden bis ins Kinzigtal übernommen und gehört damit zu den größten Zusammenschlüssen von Gutachterausschüssen in Baden-Württemberg. Die Geschäftsstelle ist im Dezernat I der Stadt Offenburg angesiedelt, der Dienstsitz liegt in der Wilhelmstraße 10.

Der Ausschuss besteht aus unabhängigen, ehrenamtlichen Gutachterinnen und Gutachtern. Zu seinen Aufgaben gehören:

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
• Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen,
• Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Indexreihen und Vergleichsfaktoren,
• Verkehrswertgutachten auf Antrag.

Jeder Kaufvertrag geht nach § 195 BauGB in Abschrift an den Ausschuss. Die Daten unterliegen dem Datenschutz und werden nur ausgewertet oder auf Antrag in Form einer gebührenpflichtigen Auskunft herausgegeben.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-BW ab?

Das Portal BORIS-BW bündelt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Land. So kommen Sie zum Wert:

1. BORIS-BW über die Seite der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg öffnen.
2. Adresse eingeben oder in der Karte zum Grundstück navigieren.
3. Die Richtwertzone anklicken und Wert, Stichtag und Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen.
4. Bei Bedarf den mehrseitigen PDF-Ausdruck erzeugen, den BORIS-BW anbietet.

Für die Grundsteuer gibt es in BORIS-BW einen eigenen Reiter mit den Bodenrichtwerten zum Stichtag 1. Januar 2022. Diese Werte sind nicht die aktuellen Marktwerte. Achten Sie beim Kauf darauf, den Reiter mit den aktuellen Richtwerten zu nutzen.

Worauf sollten Sie beim Bodenrichtwert achten?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Verhältnissen. Er bezieht sich auf unbebaute Flächen. Bei bebauten Grundstücken gibt er an, was der Boden wert wäre, wenn kein Gebäude darauf stünde.

Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass der Richtwert nicht dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks entspricht. Abweichungen entstehen etwa durch:

• Form, Größe und Tiefe des Grundstücks,
• Bodenbeschaffenheit und Immissionen,
• Art und Maß der zulässigen Bebauung,
• den Erschließungszustand.

Rechnen Sie den Bodenwert also nicht einfach als Fläche mal Richtwert aus, wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht. Im Einzelfall bestimmt eine sachverständige Wertermittlung den Wert.

Wie hat sich der Immobilienmarkt 2025 entwickelt?

Der Jahresbericht 2025 zeigt einen Markt mit leicht weniger Verträgen, aber mehr Umsatz. Die Zahl der Verträge sank von 1.585 auf 1.558, der Geldumsatz stieg von 374 Mio. € auf 391 Mio. € (S. 4). Bei bebauten Grundstücken nahm die Zahl der Kaufverträge um 10 Prozent auf 464 zu, die Geldsumme um 14 Prozent auf 245 Mio. € (S. 6). Getragen wurde das vor allem von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Bauernhäusern.

Wichtig für die Einordnung: Der Jahresbericht unterscheidet nicht zwischen Offenburg und dem Kinzigtal (S. 2). Alle Zahlen gelten für das ganze Gebiet des Ausschusses. Für ein Objekt in einem bestimmten Offenburger Stadtteil sind die Mittelwerte deshalb nur ein grober Rahmen, den Sie mit dem Bodenrichtwert der Lage ergänzen sollten.

Was kosten Häuser in Offenburg und Umgebung?

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 in fast allen Baujahresklassen seltener verkauft als im Vorjahr (S. 7). Die Mittelwerte nach Baujahr:

Baujahr	Verkäufe 2025	Wohnflächenpreis	Kaufpreis im Mittel
bis 1949	25	2.178 €/m²	264.000 €
1950 bis 1977	64	2.336 €/m²	410.000 €
1978 bis 1990	22	2.586 €/m²	526.000 €
1991 bis 2019	15	3.027 €/m²	575.000 €
ab 2020	9	4.385 €/m²	604.000 €

Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften gab es dagegen mehr Verkäufe. Die Wohnflächenpreise stiegen bei Häusern bis Baujahr 1949 um 51 Prozent, bei den Baujahren 1950 bis 2019 zwischen 6 und 26 Prozent (S. 8). Eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus der Baujahre 1950 bis 1977 kostete im Mittel 300.000 €, ein Neubau ab 2020 557.000 €.

Was kosten Eigentumswohnungen?

Bei Wohnungen hängt der Preis stark vom Baujahr ab (S. 9):

Baujahr	Verkäufe 2025	Wohnflächenpreis	Kaufpreis im Mittel
bis 1949	22	2.997 €/m²	260.000 €
1950 bis 1977	131	2.181 €/m²	166.000 €
1978 bis 1990	40	2.493 €/m²	170.000 €
1991 bis 2019	122	3.081 €/m²	215.000 €
ab 2020	55	4.662 €/m²	333.000 €

Neubauwohnungen ab 2020 wurden häufiger verkauft als im Vorjahr, ihre mittlere Wohnfläche sank auf 72 Quadratmeter. Bei Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 ging die Zahl der Verkäufe von 168 auf 131 zurück, die Preise blieben weitgehend stabil.

Wo bekommen Sie weitere Marktdaten?

Den vollständigen Immobilienmarktbericht 2023/2024 können Sie bei der Geschäftsstelle anfordern, als PDF-Datei für 30 € oder als Papierausdruck für 40 €. Ältere Berichte bis zur Ausgabe 2021/2022 stehen kostenlos im Archiv auf der Seite der Stadt. Der nächste turnusmäßige Bericht erscheint 2027 und enthält die Jahre 2025 und 2026 (S. 2).

Für eine konkrete Kaufentscheidung können Sie außerdem schriftlich eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen. Sie ist gebührenpflichtig.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus gemeinsam, teilen sie die Provision nach § 656c BGB hälftig. Mehr dazu auf der Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Beispiel für eine Wohnung zum Mittelwert der Baujahre 1991 bis 2019. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Provision mit 3,57 Prozent.

Posten	Betrag
Kaufpreis im Mittel (S. 9)	215.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	10.750 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.300 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.676 €
Nebenkosten zusammen	22.726 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	44.226 €

Banken erwarten in der Regel, dass Sie mindestens die Nebenkosten selbst tragen. Ob eine Förderung der L-Bank zu Ihrem Vorhaben passt, sollten Sie vor dem Kauf prüfen.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Offenburg?

Die Zahlen zeigen, wie stark das Baujahr den Preis bestimmt. Ein älteres Haus ist günstiger im Einkauf, kann aber Modernisierungskosten nach sich ziehen, die Sie von Anfang an einplanen sollten. Der Richtwert aus BORIS-BW hilft, den Bodenanteil eines Angebots einzuschätzen.

Klären Sie vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen und Eigenkapital passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht mehrere Banken und bindet Förderprogramme ein. Ansprechpartner finden Sie unter Baufinanzierung in Offenburg. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.